سرقفلی چیست؟ انواع سرقفلی در املاک تجاری

سرقفلی دقیقا چیست؟

با موضوع سرقفلی دقیقا چیست همراهتان هستیم. حقی که در قراردادهای اجاره املاک تجاری تا قبل از سال 1376 به موجب تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری، برای مستاجر، ایجاد می‌ شود را سرقفلی می گویند. ما در این مقاله می خواهیم نگاهی عمیق به این موضوع بیاندازیم.

در واقع زمانی که قراردادی برای اجاره محل تجاری مالک منعقد می شود، علاوه بر کرایه ای که از مستاجر اخذ خواهد شد، از همان ابتدا مبلغی به نام سرقفلی اخذ می شود. بنابراین مستاجر با مبلغی که برای اجاره به مالک می دهد، این حق را دارد که از این طریق نسبت به دیگران در اجاره کردن ملک حق تقدم یابد و در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد و دوباره ملک را اجاره نکند، مالک باید مبلغی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته است را به قیمت روز به آن فرد برگرداند.

در این شرایط اگر مالک در همان ابتدا از مستاجر سرقفلی نگیرد به مستاجر این حق را داده است که اگر او خودش نخواهد به فعالیت تجاری ادامه دهد، بتواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند. بنابراین اگر مستاجر اول دارای حق انتقال به غیر باشد و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد، می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد. اگر مستاجر جدید قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک ملک مراجعه کند.

سوالات مهم درباره موضوع سرقفلی

1. ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟
2. سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟
3. شباهت ‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟
4. ویژگی سرقفلی چیست؟
5. انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی به چه صورت است؟
6. انواع سرقفلی چیست؟
7. دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه سرقفلی دقیقا چیست، چه تاثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟

ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهد شد و براساس توافق طرفین تعیین می‌ شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

سرقفلی از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک پرداخت خواهد شد، که در پایان مدت اجاره به مستاجر برگردانده می ‌شود یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت خواهد شد. در صورتی که مستاجر اول دارای حق انتقال مورد اجاره به دیگری باشد.

در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1357 و 1356 هر سال تمدید شده است، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که از ارزش ملک هم بیشتر می ‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته ‌های ملکی می باشد.

شباهت های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

1- هر دو مال می باشند، قابل تبدیل به پول می باشند و ارزش اقتصادی دارند.

2- هر دو مورد قابل انتقال به ورثه هستند، یا مستاجر حق انتقال به دیگری را داشته باشد یا نداشته باشد و در واقع ورثه غیر محسوب نمی شود بلکه نایب خاص هستند.

3- هر دو مورد قابلیت انتقال به غیر را دارند.

4- هر دو از لحاظ قابلیت توقیف و اجرا مشترک هستند.

ویژگی سرقفلی چیست؟

1. سرقفلی یک حق مالی است و مانند سایر حقوق مالی قابل معامله، رهن و توارث می باشد.
2. یکی از خصوصیات آشکار سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می باشد.
3. سرقفلی فقط با توافق طرفین ایجاد می شود و هیچ گونه اجبار قانونی ندارد.

انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی چگونه است؟

انتقال سرقفلی یعنی شخص دیگری بجز مالک برای اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده نماید.

سرقفلی به سه شکل مختلف منتقل می شود که آن ها عبارتند از:

• انتقال با تمایل مالک و به صورت اختیاری
• انتقال به صورت قهری. (انتقال به صورت قهری یعنی با فوت مالک و انتقال یافتن حقوق حاصل شده به ورثه)
• انتقال به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

سند عادی : شخصی ملک را با سند عادی یا به صورت شفاهی اجاره می‌ کند و حقوق به دست آمده خود را مانند سرقفلی با سند عادی واگذار خواهد کرد.

سند رسمی : در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد و مالک حقوق به دست آمده از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر منتقل می ‌کند.

انواع سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی به صورت مبلغی پول که موجر (مالک ملک) در ابتدا از مستاجر گرفته است :

این نوع سرقفلی، بدوی (ابتدایی) است. که در واقع مزد بازکردن قفل می ‌باشد. که مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید می‌ باشد. این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر (مالک ملک) و مستاجر رد و بدل شده است و چون وجه بر عهده مستاجر می ‌باشد، قابل توقیف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی طلبکار، مستاجر باید اثبات نماید که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد شده است و مبلغی به عنوان سرقفلی مورد توافق قرار گرفته است. بنابراین واحد اجرای احکام به موجر اخطار می ‌دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و آن را نباید به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ خواهد شد.

2- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر از مالک ملک یا مستاجر دیگر در میان قرارداد اجاره می گیرد :

طبق قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 : همچنین مستاجر می تواند در مدت اجاره از موجر یا مستاجر دیگر برای واگذاری حق خود، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد. به دلیل وجه بودن این نوع سرقفلی، قابلیت توقیف مانند نوع اول نیز وجود دارد. در این نوع سرقفلی، سرقفلی مبلغی است که بر عهده مالک یا مستاجر دوم است و توقیف آن بر اساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.

3- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه ملک از مالک می گیرد :

در شرایطی که مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد یا این مستاجر، مستاجر اول یا دوم باشد، می تواند هنگام تخلیه ملک از موجر (مالک) مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی : در این نوع طلبکار مستاجر، مستاجر پس از اثبات حق سرقفلی، می تواند تقاضای توقیف سرقفلی کند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. یک نکته مهمی درباره این نوع سرقفلی وجود دارد آن هم این است که مستاجر می تواند بدون ثابت کردن امری، سرقفلی را توقیف نماید.

4- سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستاجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌ بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌ گیرد :

‌مطابق ماده 7 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 : هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره (مورد اجاره مثلا خانه اجاره ‌ای) در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می ‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین مطابق ماده 8 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 : هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: طلبکار مستاجر پس از ثابت کردن وجود شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود توافق میان مالک و مستاجر در مورد گرفتن مبلغی در مقابل انصراف از این امتیازات می‌ تواند تقاضای توقیف کند.

5- سرقفلی عرفی :

لازم به ذکر است در عرف هم نوعی سرقفلی رایج است. بنابراین مالک ملک تجاری زمانی که سرقفلی ملک خود را واگذار می ‌کند، این سرقفلی فقط در مقابل امتیازات تجاری ملک پرداخت نمی‌ شود بلکه عرف امتیازاتی را برای انتقال دهنده سرقفلی در نظر گرفته است.

زمانی که شخصی سرقفلی مغازه خود را به فرد دیگری واگذار می کند، در اصل فرد انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه کند و به فرد خریدار، سرقفلی را واگذار کند. همچنین مالک میداند که نمی تواند پس از یک سال به آسانی درخواست تخلیه مغازه خود را کند. مگر اینکه مستاجر در ملک زیاده روی کرده باشد. این نکته امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی قائل شده است.

بنابراین در عرف سرقفلی دارای مزایایی است که این مزایا بر اساس توافق ضمنی طرفین و بر اساس حکم عرف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی : برای این نوع سرقفلی مبلغی وجود ندارد و امتیازات ایجاد شده فقط برای سرقفلی می باشد. پس آیا این حق قابل توقیف است یا خیر؟

اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد که لازم است آن هارا توضیح دهیم. با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه می توان مبلغی را با انتقال آن به دیگری دریافت کرد، می توان آن را قائل به مالیات (ارزش اقتصادی) تلقی کرد و به تبع آن قابل توقیف بودن این امتیازات بود.

بهترین وکیل پرونده سرقفلی دقیقا چیست در تهران

وکیل ملکی در تهران : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد اینکه سرقفلی دقیقا چیست، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.