روش صحیح تقسیم پارکینگ

روش صحیح تقسیم پارکینگ. اختلاف بر سر پارکینگ یکی از مشکلاتی است که در میان اعضای آپارتمان ها وجود دارد.

 

 

امروزه به دلیل افزایش تعداد آپارتمان ها، همسایه ها نیز بر سر پارکینگ با یکدیگر با مشکل مواجه می شوند. بعضی از افراد قصد دارند که پارکینگ آپارتمان خود را به افراد دیگری منتقل کنند که از اعضای ساکن آن آپارتمان نمی باشند و سایر اعضای آپارتمان با این شرایط مشکل دارند.

تمامی این مشکلات و موارد مشابه آن به دلیل عدم اطلاعات کافی از قوانین پارکینگ می باشد.

 

سوالات مهم درباره موضوع روش صحیح تقسیم پارکینگ

1- پارکینگ سندی چیست؟

2- چه کسانی حق استفاده از پارکینگ را دارند؟

3- در چه صورتی تقسیم پارکینگ آپارتمان ها صحیح است؟

4- متراژ قانونی پارکینگ چقدر می باشد؟

5- روش تقسیم پارکینگ آپارتمان نوساز به چه صورت است؟

6- چه کسانی حق رفت و آمد از پارکینگ را دارند؟

7- پارکینگ مزاحم چیست؟

 

طبق ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها:

«مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.»

بنابراین مطابق ماده فوق آپارتمان ‌ها شامل دو قسمت هستند:

1- قسمت های اختصاصی

2- قسمت های مشترک

قسمت‌ های اختصاصی: برای هر مالک، در سند آن مشخص شده است.

 

طبق ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها:

«قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌ شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.»

قسمت‌ های مشترک: در آپارتمان‌ ها قسمت‌ هایی وجود دارد که با سایر اعضای آن ساختمان مشترک است. به این قسمت‌ های مشترک در حقوق مشاعات گفته می‌ شود.

 

طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ ها:

«قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت است از قسمت‌ هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می ‌گیرد به طور کلی قسمت‌ هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می‌ شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.»

در واقع این قسمت در سند مالکیت ذکر نمی‌ شود و به یک یا چند نفر از مالکان اختصاص ندارد، بلکه تمامی افراد آن ساختمان می‌ توانند از آن استفاده نمایند.

قسمت مشاع یک ساختمان عبارت است از: پلکان ها، راهرو ها، حیاط، باغچه، پشت بام و پارکینگ های اضافه ای که توسط مالک به فروش رسیده است یا فضاهای داخل پارکینگ.

 

پارکینگ سندی چیست؟

در اصل این پارکینگ در سند رسمی ملک ثبت می شود و طبق معمول در زمان معامله ملک، در صورتی که پارکینگ، سند دار و غیر مزاحم باشد، به خریدار اطلاع داده می شود و به عنوان یکی از متعلقات ملک در سند نوشته خواهد شد.

در صورتی که به پارکینگ نیاز دارید و می خواهید از وجود پارکینگ برای واحد خود اطمینان حاصل کنید، لازم است هنگامی که ملک مورد نظر را حضوری بازدید می کنید، از مالک ملک درخواست کنید تا فضای پارکینگ را به شما نشان دهد.

 

چه کسانی حق استفاده از پارکینگ را دارند؟

فقط کسانی می توانند از پارکینگ استفاده کنند که هنگام خرید واحد مورد نظر خود، پارکینگ نیز برای آن ها ذکر شده باشد. بنابراین در این شرایط اگر به صورت رسمی، خرید پارکینگ و حق استفاده از پارکینگ در سند ذکر شده باشد، آن فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ را خواهد داشت.

اما به خاطر این که پارکینگ یکی از مشاعات آپارتمان ها است، مالکان نمی توانند از تمامی قسمت های آن استفاده شخصی کنند. بنابراین هر واحد می تواند به طور مشخص از پاکینگ خود استفاده کند.

 

در چه صورتی تقسیم پارکینگ آپارتمان ها صحیح است؟

در صورتی که افراد قصد خرید واحدی در آپارتمانی را داشته باشند، باید توجه کنند در دو حالت پارکینگ به واحد مورد نظر آن ها تعلق خواهد گرفت:

1- زمانی که ملک نوساز باشد و هنوز برای تقسیم بندی پارکینگ آن تصمیم گیری نشده است.

2- زمانی که ملک چند سال از ساخت آن گذشته باشد و یک پارکینگ مشخص داشته باشد.

بنابراین اینکه پارکینگ برای هر واحد اختصاص می‌ یابد هم می‌ تواند به 2 حالت صورت گیرد:

نکته اول اینکه متراژ دقیق پارکینگ، موقعیت و مساحت پارکینگ به طور واضح و دقیق در سند رسمی ملک مشخص گردد. در این روش از تقسیم بندی پارکینگ، هیچ گونه شک و شبهه ‌ای برای مالک جدید واحد ایجاد نخواهد شد. در موقع فروش واحد مورد نظر هم، دقیقا همان پارکینگ به صاحب جدید فروخته می ‌شود.

نکته دوم روش دیگری از تقسیم پارکینگ است که موقعیت و متراژ دقیق پارکینگ در سند تعیین نمی ‌گردد، در حقیقت فضای پارکینگ مشاع می‌ باشد و در این نوع تقسیم بندی، واحد هایی که هزینه خرید پارکینگ را بپردازند، می‌ توانند از فضای پارکینگ استفاده نمایند. بنابراین در صورت جلسه تفکیکی نام واحد هایی که می‌ توانند به طور مشاع از پارکینگ آپارتمان استفاده نمایند، ذکر خواهد شد و این نوع تقسیم بندی معمولا مشکلات بسیاری برای استفاده از فضای پارکینگ ایجاد می‌ کند.

 

متراژ قانونی پارکینگ چقدر می باشد؟

درباره متراژ قانونی پارکینگ لازم است برای 1 پارکینگ حداقل دهانه 2.5 متر، برای 2 پارکینگ حداقل دهانه 4.5 متر و برای 3 پارکینگ مجاور، باید حداقل دهانه 7 متر در نظر گرفته شود.

به طور کلی فضای یک پارکینگ 5 در 2.5 متر است یعنی متراژ قانونی طول یک پارکینگ برابر 5 متر است.

بنابراین متراژ یک واحد آپارتمان، تعیین کننده تعداد پارکینگ برای یک واحد آپارتمانی می باشد.

یک نکته ای وجود دارد آن هم این است که مجتمع هایی که دارای 4 واحد مسکونی است، به آن ها 2 پارکینگ تعلق می گیرد. در اصل به ازای 2 واحد مسکونی 1 پارکینگ در نظر گرفته خواهد شد.

 

روش تقسیم پارکینگ آپارتمان نوساز به چه صورت است؟

در آپارتمان های نوساز پس از اتمام ساخت ساختمان، برای فروش واحد های آن آپارتمان، شروع به تعیین و تقسیم پارکینگ خواهند کرد. در شرایطی که به تعداد واحد های آپارتمان پارکینگ وجود داشته باشد، برای شماره گذاری پارکینگ از بالاترین نقطه شروع خواهند کرد و تا طبقه اول ادامه خواهند داد. نماینده و مامور سازمان این کار را انجام خواهند داد.

یک روش دیگری وجود دارد که لازم به ذکر است. روش تقسیم بندی پارکینگ که اصول و نظم خاصی ندارد. برای مثال زمانی که شخصی اقدام به خرید واحد آپارتمان می کند، انتخاب محل پارکینگ برای او ممکن است.

در این خصوص باید گفت که این روش تقسیم بندی به هیچ عنوان قانونی نمی‌ باشد. در صورتی که کلیه ساکنین آپارتمان با این روش تقسیم پارکینگ موافقت نمایند، مشکلی ایجاد نمی ‌شود. اما در صورتی که حتی 1 یا 2 ساکن آپارتمان با این روش تقسیم پارکینگ موافق نباشند، دارای اشکال قانونی می‌ باشد.

 

چه کسانی حق رفت و آمد از پارکینگ را دارند؟

حق رفت و آمد از پارکینگ یک آپارتمان برای همه افراد ساختمان حتی کسانی که دارای حق پارکینگ نیستند، امکان پذیر است. به دلیل این که محیط اطراف پارکینگ مشاع است و همه می‌ توانند از آن استفاده نمایند.

به عنوان مثال شخصی به این دلیل که قسمت مشخصی از پارکینگ در سند رسمی او ذکر شده است و مالک آن است، بنابراین نمی‌ توانند رفت آمد از پارکینگ را برای افراد دیگر ساختمان ممنوع نمایند. این افراد نمی‌ توانند در فضایی که پارکینگ اختصاصی خود است، کارهای مانند زدن چادر یا ریختن ضایعات در آن قسمت انجام دهند.

نکته این است که در صورتی که این کارها را انجام بدهند، هر کدام از مالکین می‌توانند به علت مزاحمت از او شکایت مطرح نمایند.

 

پارکینگ مزاحم چیست؟

بعضی اوقات نقشه ساخت پارکینگ ساختمان ها به این شکل است که فضایی برای پارک کردن 2 خودرو در یک مکان وجود دارد، همچنین این فضا مزاحمتی برای رفت و آمد باقی ساکنین ایجاد نمی کند. اما در برخی موارد اگر 2 خودرو پشت سر هم در پارکینگ پارک کرده باشند، در شرایطی که خودروی جلویی قصد بیرون آمدن از پارکینگ را داشته باشد، خودروی عقبی نیز باید جابه جا شود. به این نوع پارکینگ، پارکینگ مزاحم می گویند.

نکته جالبی وجود دارد که قیمت این نوع پارکینگ، ارزان تر است به دلیل این که باعث ایجاد مزاحمت و عدم راحتی در پارک کردن خواهد شد.

در تقسیم بندی پارکینگ ها، پارکینگ مزاحم به کدام واحد تعلق خواهد گرفت؟ این نوع پارکینگ توسط مامور و نماینده ثبت تعیین خواهد شد و به آخرین قرارداد ملک تعلق خواهد گرفت.

 

بهترین وکلای پرونده های ملکی در تهران

وکیل املاک :  مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد موضوع روش صحیح تقسیم پارکینگ، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

سرقفلی دقیقا چیست؟

با موضوع سرقفلی دقیقا چیست همراهتان هستیم.

حقی که در قراردادهای اجاره املاک تجاری تا قبل از سال 1376 به موجب تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری، برای مستاجر، ایجاد می‌ شود را سرقفلی می گویند. ما در این مقاله می خواهیم نگاهی عمیق به این موضوع بیاندازیم.

 

 

در واقع زمانی که قراردادی برای اجاره محل تجاری مالک منعقد می شود، علاوه بر کرایه ای که از مستاجر اخذ خواهد شد، از همان ابتدا مبلغی به نام سرقفلی اخذ می شود.

بنابراین مستاجر با مبلغی که برای اجاره به مالک می دهد، این حق را دارد که از این طریق نسبت به دیگران در اجاره کردن ملک حق تقدم یابد و در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد و دوباره ملک را اجاره نکند، مالک باید مبلغی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته است را به قیمت روز به آن فرد برگرداند.

در این شرایط اگر مالک در همان ابتدا از مستاجر سرقفلی نگیرد به مستاجر این حق را داده است که اگر او خودش نخواهد به فعالیت تجاری ادامه دهد، بتواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند.

بنابراین اگر مستاجر اول دارای حق انتقال به غیر باشد و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد، می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد. اگر مستاجر جدید قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک ملک مراجعه کند.

 

سوالات مهم درباره موضوع سرقفلی.

1- ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

2- سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

3- شباهت ‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

4- ویژگی سرقفلی چیست؟

5- انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی به چه صورت است؟

6- انواع سرقفلی چیست؟

7- دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه سرقفلی دقیقا چیست، چه تاثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟

 

ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهد شد و براساس توافق طرفین تعیین می‌ شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

 

سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

سرقفلی از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک پرداخت خواهد شد، که در پایان مدت اجاره به مستاجر برگردانده می ‌شود یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت خواهد شد. در صورتی که مستاجر اول دارای حق انتقال مورد اجاره به دیگری باشد.

در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1357 و 1356 هر سال تمدید شده است، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که از ارزش ملک هم بیشتر می ‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته ‌های ملکی می باشد.

 

شباهت های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

1- هر دو مال می باشند، قابل تبدیل به پول می باشند و ارزش اقتصادی دارند.

2- هر دو مورد قابل انتقال به ورثه هستند، یا مستاجر حق انتقال به دیگری را داشته باشد یا نداشته باشد و در واقع ورثه غیر محسوب نمی شود بلکه نایب خاص هستند.

3- هر دو مورد قابلیت انتقال به غیر را دارند.

4- هر دو از لحاظ قابلیت توقیف و اجرا مشترک هستند.

 

ویژگی سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی یک حق مالی است و مانند سایر حقوق مالی قابل معامله، رهن و توارث می باشد.

2- یکی از خصوصیات آشکار سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می باشد.

3- سرقفلی فقط با توافق طرفین ایجاد می شود و هیچ گونه اجبار قانونی ندارد.

 

انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی چگونه است؟

انتقال سرقفلی یعنی شخص دیگری بجز مالک برای اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده نماید.

 

سرقفلی به سه شکل مختلف منتقل می شود که آن ها عبارتند از:

1- انتقال با تمایل مالک و به صورت اختیاری

2- انتقال به صورت قهری. (انتقال به صورت قهری یعنی با فوت مالک و انتقال یافتن حقوق حاصل شده به ورثه)

3- انتقال به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

سند عادی: شخصی ملک را با سند عادی یا به صورت شفاهی اجاره می‌ کند و حقوق به دست آمده خود را مانند سرقفلی با سند عادی واگذار خواهد کرد.

سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد و مالک حقوق به دست آمده از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر منتقل می ‌کند.

 

انواع سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی به صورت مبلغی پول که موجر (مالک ملک) در ابتدا از مستاجر گرفته است:

این نوع سرقفلی، بدوی (ابتدایی) است. که در واقع مزد بازکردن قفل می ‌باشد. که مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید می‌ باشد.

این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر (مالک ملک) و مستاجر رد و بدل شده است و چون وجه بر عهده مستاجر می ‌باشد، قابل توقیف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی طلبکار، مستاجر باید اثبات نماید که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد شده است و مبلغی به عنوان سرقفلی مورد توافق قرار گرفته است.

بنابراین واحد اجرای احکام به موجر اخطار می ‌دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و آن را نباید به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ خواهد شد.

2- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر از مالک ملک یا مستاجر دیگر در میان قرارداد اجاره می گیرد:

طبق قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76

همچنین مستاجر می تواند در مدت اجاره از موجر یا مستاجر دیگر برای واگذاری حق خود، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

به دلیل وجه بودن این نوع سرقفلی، قابلیت توقیف مانند نوع اول نیز وجود دارد. در این نوع سرقفلی، سرقفلی مبلغی است که بر عهده مالک یا مستاجر دوم است و توقیف آن بر اساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.

3- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه ملک از مالک می گیرد:

در شرایطی که مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد یا این مستاجر، مستاجر اول یا دوم باشد، می تواند هنگام تخلیه ملک از موجر (مالک) مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: در این نوع طلبکار مستاجر، مستاجر پس از اثبات حق سرقفلی، می تواند تقاضای توقیف سرقفلی کند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. یک نکته مهمی درباره این نوع سرقفلی وجود دارد آن هم این است که مستاجر می تواند بدون ثابت کردن امری، سرقفلی را توقیف نماید.

4- سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستاجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌ بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌ گیرد:

‌مطابق ماده 7 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره (مورد اجاره مثلا خانه اجاره ‌ای) در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می ‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین مطابق ماده 8 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: طلبکار مستاجر پس از ثابت کردن وجود شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود توافق میان مالک و مستاجر در مورد گرفتن مبلغی در مقابل انصراف از این امتیازات می‌ تواند تقاضای توقیف کند.

5- سرقفلی عرفی:

لازم به ذکر است در عرف هم نوعی سرقفلی رایج است. بنابراین مالک ملک تجاری زمانی که سرقفلی ملک خود را واگذار می ‌کند، این سرقفلی فقط در مقابل امتیازات تجاری ملک پرداخت نمی‌ شود بلکه عرف امتیازاتی را برای انتقال دهنده سرقفلی در نظر گرفته است.

زمانی که شخصی سرقفلی مغازه خود را به فرد دیگری واگذار می کند، در اصل فرد انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه کند و به فرد خریدار، سرقفلی را واگذار کند. همچنین مالک میداند که نمی تواند پس از یک سال به آسانی درخواست تخلیه مغازه خود را کند. مگر اینکه مستاجر در ملک زیاده روی کرده باشد. این نکته امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی قائل شده است.

بنابراین در عرف سرقفلی دارای مزایایی است که این مزایا بر اساس توافق ضمنی طرفین و بر اساس حکم عرف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: برای این نوع سرقفلی مبلغی وجود ندارد و امتیازات ایجاد شده فقط برای سرقفلی می باشد. پس آیا این حق قابل توقیف است یا خیر؟

اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد که لازم است آن هارا توضیح دهیم. با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه می توان مبلغی را با انتقال آن به دیگری دریافت کرد، می توان آن را قائل به مالیت (ارزش اقتصادی) تلقی کرد و به تبع آن قابل توقیف بودن این امتیازات بود.

 

بهترین وکیل پرونده سرقفلی دقیقا چیست در تهران

وکیل ملکی : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد اینکه سرقفلی دقیقا چیست، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟ یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی، سند می باشد. سند را می توان به این گونه تعریف کرد: « هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد، سند نامیده می شود.»

 

 

اسناد از نظر حقوقی به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از: سند عادی،  سند رسمی. اما در اصل اسناد رسمی قابلیت اثبات آن ها ساده تر است و اعتبار بیشتری نیز دارند.

ماده 22 قانون ثبت در خصوص مالکیت املاک به این صورت مقرر می کند که: « زمانی که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت در این شرایط فقط می تواند آن شخص را مالک بشناسد: ملک به اسم آن فرد ثبت شده باشد، شخصی که ملک ذکر شده به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، ملک ذکر شده از مالک رسمی ارثاً به آن فرد رسیده باشد.» بنابراین قانون گذار، مطابق این مقرر مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.

ممکن است بسی از شما با مواردی مانند ملک مسکونی ای که سند نداشته و با نوشته ای به نام قولنامه خرید و فروش می شود مواجه شده باشید. درباره این موضوع سوالی پیش ِمی آید آن هم این است که در این موارد اثبات مالکیت ملک بدون سند چگونه خواهد بود؟ خریدار ملک قولنامه ای چگونه بدون سند، راهی برای اثبات مالکیت خود پیدا می کند؟

 

املاک بدون سند

وکیل املاک : امروزه برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در هنگام خرید این خانه ها باید دقت کافی داشته باشید و تمامی جوانب را بسنجید ، چرا که در صورت بروز اختلاف یا ایجاد مشکلات، به دلیل اینکه ملک بدون سند است اثبات مالکیت نیاز به طرح دعوا در دادگاه و صدور حکم قضایی دارد.

 

اثبات مالکیت املاک بدون سند

در صورتی که ملک خریداری شده فاقد سند رسمی باشد، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند، در این دعوا خریدار خانه ی بدون سند خواهان محسوب شده و فروشنده ی ملک فاقد سند خوانده. پس از اقامه دعوا، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک، مبایعه نامه عادی، شهادت شهود و مانند این ها تصمیم گیری کرده و  در صورتی که صحت دلایل خواهان بتنی بر مالکیت ملک را احراز کند، حکم به مالکیت او صادر می کند.

توجه داشته باشید که دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سند رسمی دارند قابل رسیدگی در دادگاه نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند، بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد.

 

دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید

مالکین املاک در بعضی از مواقع با این مشکل مواجه می شوند که فرد دیگری آن خانه را مورد تصاحب خود قرار داده است و در آن زندگی می کند. در چنین شرایطی که ملک ثبت نشده در اختیار شخص دیگری است، علاوه بر دعوای اثبات مالکیت، خواهان می تواند دعوی خلع ید را نیز مطرح کند.

 

اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی و بدون قولنامه

همچنین در برخی از موارد فرد مدعی مالکیت سند رسمی و قولنامه ندارد؛ یا بنا به دلایلی قولنامه ای که تنظیم شده بود از بین رفته است. علاوه بر آن ممکن است ملک ارثیه آن فرد بوده و بعد از به ارث رسیدن، متوجه شده است که ملک، سند و قولنامه ندارد. در این شرایط فرد مدعی برای اثبات ادعای خود باید دلایل محکمه پسند مانند تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا افراد خانواده یا شهادت شهود استفاده کند.

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

 

 

 

مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی: تمام بناها و مستحدثات ساخته شده در عرصه و زمین ملک به معنای اعیانی می باشد.

معمولاً مالکیت اعیان و عرصه املاک در یک نفر جمع می شود و این دو با همدیگر منتقل می شوند، اما ممکن است در موارد خاصی این دو ملک از یکدیگر جدا شده و متعلق به دو فرد متفاوت شود.

در صورتی که مالک به فرد یا افرادی اجازه دهد تا در ملک خود اعیان ایجاد کنند، فرد مذکور مالک اعیان محسوب می شود. آنها می توانند برای ثبت سند مالکیت اعیانی، به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمایند.

وکیل ملکی: املاکی که عرصه ی آن موقوفه است، نمونه ای رایج درباره این موضوع می باشد.

اجاره ملک وقف بلندمدت است و در قرارداد، حق ساخت بنا در زمین وقفی به مستاجر داده میشود. مستاجر در صورت ساخت بنا با هزینه خود و داشتن اجازه رسمی متولی موقوفه مالک اعیانی می شود.

در شرایطی انتقال گیرنده می تواند دادخواست الزام مالک به تنظیم سند رسمی را طرح کند که اعیانی ملک قبلا ثبت رسمی شده باشد و مالک از رسمی انتقال دادن آن استنکاف کند و همینطور مالک آن را از طریق قرارداد عادی منتقل کرده باشد.

 

طرفین دعوا

خواهان: شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است .

خوانده: مالک رسمی اعیانی است.

(اگر بین فروشنده و مالک رسمی آن ایادی و واسطه ی دیگری باشند باید نام همه ی آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.)

مرجع صالح برای رسیدگی ، دادگاه محل وقوع ملک است .

 

نحوه ی اجرای رأی

بعد از قطعیت رای و صدور اجرائیه دادگاه ابتدا به محکوم علیه ابلاغ میکند که ظرف 10 روز پس از ابلاغ برای تنظیم در دفتر خانه حاضر شود. اگر محکوم علیه حاضر نشد با تقاضای سر دفتر نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر میشود و قرارداد انتقال را امضاء خواهد کرد

 

برخی نکات کلیدی

1- اگر فروشنده غیر از مالک رسمی باشد و مکلف به تنظیم سند رسمی فقط برای ضرر و زیان ها باشد، آن فرد محکوم خواهد شد.

2- در صورتی که اعیانی ملک قبلاً به ثبت نرسیده باشد و دارای سند جداگانه نباشد دادخواست الزام به ثبت سند رسمی مسموع نخواهد بود.

3- در صورت نداشتن سابقه ثبتی، در صورت وجود شرایط قانون تعیین و تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ثبت اسناد، سند مالکیت اعیان را دریافت کند.

 

مستندات قانونی

ماده ی 504 قانون مدنی

ماده 39 قانون مدنی

ماده 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

ماده 401 مکرر ا.ق.ثبت اسناد و املاک (الحاقی مصوب 1324)

رویه ها و نظرات قضایی….