حق شفعه چیست؟ حق شفعه در دعاوی ملکی

حق شفعه

یکی از دلایل تصرف بر اساس ماده 140 قانون مدنی “اخذ شفعه” است. به دست آوردن شفعه همان استفاده از “حق اولویت” است. به عبارت دیگر، برای به دست آوردن شفعه، ابتدا باید از حق شفعه برخوردار شوید. حق شفعه یک حق مالی است و مربوط به موضوع مالکیت و تملک است، اما کسب شفعه یا اعمال حق شفعه یکی از موضوعات مربوط به اعمال حقوقی است.

تعریف حق شفعه

قانون مدنی حق شفعه را تعیین نمی کند، فقط ماده 808 قانون مدنی شرایط احراز حق شفعه را تعیین می کند:

“اگر املاک و مستغلات بین دو شخص قابل تقسیم باشد و یکی از دو شریک سهم خود را برای فروش به شخص ثالث منتقل کند ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهام فروشنده را در اختیار داشته باشد. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می نامند ».

اوصاف حق شفعه

1. 1. حق شفعه یک حق مالی است

حق شفعه یک حق مالی است. زیرا به شفیع حق مالکیت اموال فروخته شده را می دهد. یکی از پیامدهای مالی حق شفعه این است که ممکن است حق شفعه لغو شود.

2. حق شفعه یک حق عینی است

در تقسیم حقوق به حقوق عینی و مذهبی، حق شفعه بخشی از حقوق عینی است، نه حقوق دینی. به عبارت دیگر، برای اعمال حق، شفیع نباید از خریدار شکایت کند و او را ملزم به انتقال سهم فروخته شده کند.

شرایط ایجاد حق شفعه

1. املاک و مستغلات

فروش املاک ذاتی، یعنی زمین شخص ثالث به شریک دیگر حق شفعه می دهد. فروش املاک و مستغلات در نتیجه عمل انسان، یعنی ساختمان و درخت، اگر با فروش زمین همراه باشد، شریک دیگر دارای شفعه است و اگر بدون زمین فروخته شود، از شفعه برخوردار نیست. همچنین لازم است بدانید که فروش اموال غیرمنقول تبعی و غیرمنقول حکمی، هیچ گاه برای شریک دیگر دارای حق شفعه نمی باشد.

2. 2. تقسیم مالکیت

اگر املاک به ارزش مساوی و قیمت مساوی تقسیم شوند، حق شفعه بوجود می آید.

3. شرکای محدود تا دو نفر

برای ایجاد حق شفعه، تعداد شرکا باید در زمان انعقاد قرارداد فروش به دو نفر محدود شود. اگر تعداد شرکا بعد از عقد قرارداد به بیش از دو نفر افزایش یابد، این مانع ایجاد حق شفعه نمی شود.

4. توزیع اموال (مالکیت مشترک)

به طور استثنا، وقتی دو نفر شریک ملک یا پیمانکار هستند بدون اینکه مشترکاً ملک را به فروش بگذارند و یکی از آنها اموال خود را با حق مالک و پیمانکار بفروشد، دیگری حق شفعه دارد. دیوار مشترک حکم ندارد.

5. انتقال سهم شریک به شخص ثالث
6. انتقال سهم شریک از طریق قرارداد فروش
7. 7. خرید سهام واگذار شده
8. پرداخت قیمت توسط شفیع به خریدار

آیا حق شفعه به صورت قهری منتقل می شود؟

بله؛ پس از مرگ شفیع ، حق شفعه به به وراث وی واگذار شد.

آیا حق شفعه به صورت ارادی منتقل شده است؟

حق شفعه به طور ارادی یا با قرارداد منتقل نمی شود و انتقال آن باطل است، صرف نظر از این که آیا درخواست مستقل حق شفعه را واگذار می کند یا با سهم آن، صرف نظر از اینکه به شخص ثالث منتقل شده است یا به خریدار سهم معمولی.

تأخیر در اجرای حق شفعه چه عواقبی دارد؟

حق شفعه فوری است و تأخیر در اعمال آن منجر به سقوط حق شفعه می شود. معیار فوریت عمومی است. بنابراین، یک روز یا ساعت خاص یک اقدام اضطراری نیست.

شما میتوانید جهت گرفتن مشاوره حقوقی درباره حق شفعه با وکلای تهران وکیل ۲۴ صحبت کنید. همچنین میتوانید در رابطه با مسائل ملکی با وکیل ملکی در تهران مجموعه ما مشاوره بگیرید.