جدا سازی یا افراز املاک مشاعی

افزار املاک مشاعی : افراز همان چیزی است که چیزی را از دیگری جدا می کند. افراز حقوقی نیز به معنای مشاجره مشترک شریک ملک مشاع با شریک دیگر به منظور تقسیم اموال مذکور است، در صورت عدم توافق برای تقسیم.

بنابراین، اگر سهم شریک یا سایر شرکای شما از شما جدا بشود، افراز رخ داده است.

پرونده های جداگانه در دادگاه ها

اگر یکی از شرکا یا چند نفر از آن ها از افراز سهم راضی نباشند، پرونده ای با همین نام توسط یک یا چند مالک مشترک دیگر در دادگاه ثبت می شود، مگر اینکه افراز توسط قانون ممنوع شده باشد.

یک نکته بسیار مهم در پرونده تقسیم بندی این است که همه صاحبان مشترک باید به عنوان شاکی یا متهم (یکی از دو طرف پرونده) درج شوند و از درخواست و اقدامات اجرایی مطلع شوند.

افراز املاک و اموال مشاعی

بر اساس قانون تقسیم و فروش املاک مشاعی، بخش زیادی از تقسیم املاک مشاعی به ثبت کنندگان املاک واگذار شد که آثار مثبتی داشت. به عنوان مثال، کارشناسان ثبت نام در بررسی موقعیت و تطبیق مالکیت مالکان مشترک نسبت به سایر کارشناسان متخصصتر و دقیق تر هستند.

همچنین هیچ تشریفات و مشکلی در رسیدگی به دادگاه وجود ندارد و علاوه بر این، این دفاتر دارای ابزار و وسایلی مانند دوربین های نظارتی هستند، به عبارت دیگر مجهز هستند.

با تصویب این قانون، دو نهاد برای تقسیم اموال مشترک وجود دارد. یکی اداره ثبت و دیگری قوه قضائیه که دادگاه ها هستند.

صلاحیت افراز املاک و اموال مشاعی

ملک مشاعی که مراحل ثبت آن به پایان رسیده است، خواه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نباشد، در صورت درخواست یک یا چند شریک، در واحد ثبت محلی است که ملک مشترک در آن واقع شده است.

به خاطر داشته باشید که اگر چندین مالکیت متعارض دارید، امکان جدا کردن چنین اسنادی وجود ندارد.

صلاحیت دادگاه ها برای افراز

اگر بین شرکای ملک مشترک مفقود یا غایب وجود داشته باشد، به منظور حفظ منافع آنها، تقسیم اموال باید در دادگاه انجام شود، اگرچه مراحل ثبت آن ها به پایان رسیده است. کلیه املاکی که صاحب آنها ناشناخته است یا املاکی که مراحل ثبت آن ها به پایان نرسیده است در دادگاه انجام می شود.

افراز در دفاتر ثبت

عمل افراز به درخواست هر یک از مالکان مشترک شروع می شود. درخواست را می توان در ورق های ساده یا در فرم درخواست مرتب کرد. ذکر جزئیات درخواست کننده و سایر شرکا و آدرس آن ها و همچنین مشخصات ملک با شماره ثبت در دادخواست بسیار مهم است.

مراحل افراز املاک مشاعی در اداره ثبت

ابتدا، با کمک وکیل ملکی در تهران ، درخواست جدایی برای بررسی به ثبت کننده ارسال می شود. در صورت عدم وجود مشكل حقوقی در این زمینه، زمان بازرسی از محل تعیین شده، به متقاضی و كلیه شرکاء اطلاع داده می شود و بر اساس سوابق ثبتی و نقشه اموال جدا شده تهیه می شود.

شما باید طرح تقسیم را به شهرداری آن محل ارسال کنید تا نظر خود را ظرف دو ماه اعلام کند. اگر شهرداری اظهارنظر نکند، اداره ثبت می تواند تقسیم بندی را بر اساس طرح افراز انجام دهد و این تصمیم ممکن است در دادگاه عمومی تجدید نظر شود.

چه زمانی حکم افراز توسط دادگاه اجرا می شود؟

دستور افراز زمانی قابل اجرا است که تصمیم نهایی به دو طرف ابلاغ شود.

 

اموالی که غیرقابل افراز تلقی می شوند، در نهایت چه تصمیمی برای آنها گرفته می شود؟

در نهایت، چنین املاکی فروخته می شود و شرکا به طریقی متفاوت به خواسته خود می رسند.

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

چگونه می توان حکم تخلیه را دریافت کرد؟ اخذ حکم تخلیه در برخی موارد تا آنجا که ممکن است ساده است ، اما در موارد دیگر شامل مسائل مختلف حقوقی است و برای دفاع از حقوق شما به یک وکیل ملکی در تهران واجد شرایط نیاز است. در هر صورت ، اگر می خواهید تقاضای تخلیه کنید باید با مفاد کلی حاکم بر این موضوع بهتر آشنا شوید. پس در ادامه با ما همراه باشید.

حکم تخلیه چیست؟

یکی از مسائل حقوقی تخلیه ید نامیده می شود. این مشکل، که اغلب با مسائل دیگر مانند سلب مالکیت اشتباه می شود، در نتیجه  تصرف مستاجر (یا شخصی که به یک قرارداد معتبر متکی است)، در یک ملک اجاره ای (یا اموال دیگر) بوجود می آید. در واقع، تصرف شخص باید خارج از لحظه انعقاد قرارداد یا خارج از شرایط آن باشد و باید حقی برای صاحب ملک ایجاد شود که شخصاً بر مالکیت آن ملک و منافع وی تمایل داشته باشد.

در اینجا می توان با طرح شکایت برای تخلیه ید، ادعای کنترل کامل اموال را داشت. این یک ادعای غیرمالی است و قیمت آن خیلی بالا نیست، اما مطالبه بدهی های معوقه که در مواردی ادله استنادی صاحبخانه برای تخلیه است، یک دعوی مالی است و باید جداگانه تنظیم شود.

حکم تخلیه

هنگام تشکیل پرونده تخلیه، چند نکته را باید در نظر داشت. اگر مدت اجاره به اتمام رسیده است، می توانید درخواست تخلیه کنید، در این صورت دستور تخلیه بدون نیاز به حضور شما و طرف مقابل صادر می شود و ظرف 72 ساعت اجرا می شود، اما اگر می خواهید برای درخواست تخلیه اقدام کنید، باید به دفتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کنید. خدمات قضایی با توجه به شرایط موجود پرونده شما را به یکی از مراجع زیر ارجاع می دهد:

دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت

اگر اجاره نامه را در دفتر اسناد رسمی امضا کرده اید ، باید به همان دفتر بروید و پس از ارائه مدارک لازم، به ویژه اجاره نامه، درخواست تخلیه را دنبال کنید. دفتر اسناد رسمی همچنین اجرای حکم را در ادارات برای ثبت اعلام می کند.

شورای حل اختلاف:

اگر قرارداد مربوطه معمولی باشد و تمام شرایط اعتبار قرارداد اجاره را داشته باشد (به صورت کتبی، با ذکر تاریخ و زمان دقیق، مبلغ اجاره و امضای دو شاهد)، به حل اختلاف ارسال می شود.

شورا حل اختلاف رایج ترین مرجع برای اختلافات اجاره ای بین صاحب خانه و مستاجر است. البته این نهاد فقط به مطالبات مالکان و مستاجران املاک مسکونی رسیدگی می کند و نمی تواند به مطالبات آنها علیه املاک تجاری رسیدگی کند.

دادگاه عمومی ملک

اگر قرارداد اجاره بین طرفین وجود داشته باشد اما یکی از شرایط ذکر شده در پاراگراف آخر را نداشته باشد، به دادگاه عمومی محل املاک اجاره ای جهت واگذاری ارسال می شود.

موارد دستور تخلیه

سوال اصلی این است که تحت چه شرایطی می توان درخواست تخلیه ملک را داد؟ در اینجا با شرایط متفاوتی روبرو هستیم که اجازه صدور دستور تخلیه را می دهد. آنها به شرح زیر هستند:

حکم سلب مالکیت به دلیل فسخ قرارداد اجاره

اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و تمدید نشده باشد، اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند. در این صورت می توانید درخواست تخلیه فوری یا دستور تخلیه را بدهید که می تواند در اسرع وقت اجرا شود و اگر به نتیجه ای رسید، ظرف 72 ساعت اجرا می شود.

حکم اخراج به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها یا همان مبلغ اجاره به مدت سه ماه خودداری کند. در اینجا می توانید به دادگاه بروید و بدهی های معوق را مطالبه کنید. همچنین می توانید تقاضای حکم تخلیه یا تخلیه ید کنید.

دستور تخلیه به دلیل تخلف و سوء رفتار

اگر مستاجر از املاک مسکونی بر خلاف قانون یا محتوای قرارداد اجاره استفاده کند. در این مورد، شما می توانید برای دریافت حکم تخلیه اقدام کنید.

اگر مستاجر به املاک مسکونی آسیب برساند یا ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و این تعمیر نیاز به تخلیه داشته باشد، اما مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، باز هم امکان درخواست تخلیه ملک وجود دارد که منجر به صدور حکم تخلیه می شود.

در برخی موارد، انتقال مزایای اجاره به عنوان یکی از شرایط درخواست حکم تخلیه ذکر شده است. این مورد، اگر توسط طرفین اجاره حل نشود، ممکن است اشاره ای به حکم دادگاه و درخواست حکم تخلیه باشد.

به خاطر داشته باشید که می توانید این وجه را هنگام واریز مبلغ پول پیش مسکن را در حساب دادگاه یا ضمیمه رسید اسناد خود برای پرداخت این مبلغ به مستاجر، مطرح کنید. در غیر این صورت به دادخواست شما رسیدگی نمی شود.