روش صحیح تقسیم پارکینگ

روش صحیح تقسیم پارکینگ

روش صحیح تقسیم پارکینگ. اختلاف بر سر پارکینگ یکی از مشکلاتی است که در میان اعضای آپارتمان ها وجود دارد.

 

روش صحیح تقسیم پارکینگ

 

امروزه به دلیل افزایش تعداد آپارتمان ها، همسایه ها نیز بر سر پارکینگ با یکدیگر با مشکل مواجه می شوند. بعضی از افراد قصد دارند که پارکینگ آپارتمان خود را به افراد دیگری منتقل کنند که از اعضای ساکن آن آپارتمان نمی باشند و سایر اعضای آپارتمان با این شرایط مشکل دارند.

تمامی این مشکلات و موارد مشابه آن به دلیل عدم اطلاعات کافی از قوانین پارکینگ می باشد.

 

سوالات مهم درباره موضوع روش صحیح تقسیم پارکینگ

1- پارکینگ سندی چیست؟

2- چه کسانی حق استفاده از پارکینگ را دارند؟

3- در چه صورتی تقسیم پارکینگ آپارتمان ها صحیح است؟

4- متراژ قانونی پارکینگ چقدر می باشد؟

5- روش تقسیم پارکینگ آپارتمان نوساز به چه صورت است؟

6- چه کسانی حق رفت و آمد از پارکینگ را دارند؟

7- پارکینگ مزاحم چیست؟

 

طبق ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها:

«مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.»

بنابراین مطابق ماده فوق آپارتمان ‌ها شامل دو قسمت هستند:

1- قسمت های اختصاصی

2- قسمت های مشترک

قسمت‌ های اختصاصی: برای هر مالک، در سند آن مشخص شده است.

 

طبق ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ ها:

«قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌ شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.»

قسمت‌ های مشترک: در آپارتمان‌ ها قسمت‌ هایی وجود دارد که با سایر اعضای آن ساختمان مشترک است. به این قسمت‌ های مشترک در حقوق مشاعات گفته می‌ شود.

 

طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ ها:

«قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت است از قسمت‌ هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می ‌گیرد به طور کلی قسمت‌ هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می‌ شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.»

در واقع این قسمت در سند مالکیت ذکر نمی‌ شود و به یک یا چند نفر از مالکان اختصاص ندارد، بلکه تمامی افراد آن ساختمان می‌ توانند از آن استفاده نمایند.

قسمت مشاع یک ساختمان عبارت است از: پلکان ها، راهرو ها، حیاط، باغچه، پشت بام و پارکینگ های اضافه ای که توسط مالک به فروش رسیده است یا فضاهای داخل پارکینگ.

 

پارکینگ سندی چیست؟

در اصل این پارکینگ در سند رسمی ملک ثبت می شود و طبق معمول در زمان معامله ملک، در صورتی که پارکینگ، سند دار و غیر مزاحم باشد، به خریدار اطلاع داده می شود و به عنوان یکی از متعلقات ملک در سند نوشته خواهد شد.

در صورتی که به پارکینگ نیاز دارید و می خواهید از وجود پارکینگ برای واحد خود اطمینان حاصل کنید، لازم است هنگامی که ملک مورد نظر را حضوری بازدید می کنید، از مالک ملک درخواست کنید تا فضای پارکینگ را به شما نشان دهد.

 

چه کسانی حق استفاده از پارکینگ را دارند؟

فقط کسانی می توانند از پارکینگ استفاده کنند که هنگام خرید واحد مورد نظر خود، پارکینگ نیز برای آن ها ذکر شده باشد. بنابراین در این شرایط اگر به صورت رسمی، خرید پارکینگ و حق استفاده از پارکینگ در سند ذکر شده باشد، آن فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ را خواهد داشت.

اما به خاطر این که پارکینگ یکی از مشاعات آپارتمان ها است، مالکان نمی توانند از تمامی قسمت های آن استفاده شخصی کنند. بنابراین هر واحد می تواند به طور مشخص از پاکینگ خود استفاده کند.

 

در چه صورتی تقسیم پارکینگ آپارتمان ها صحیح است؟

در صورتی که افراد قصد خرید واحدی در آپارتمانی را داشته باشند، باید توجه کنند در دو حالت پارکینگ به واحد مورد نظر آن ها تعلق خواهد گرفت:

1- زمانی که ملک نوساز باشد و هنوز برای تقسیم بندی پارکینگ آن تصمیم گیری نشده است.

2- زمانی که ملک چند سال از ساخت آن گذشته باشد و یک پارکینگ مشخص داشته باشد.

بنابراین اینکه پارکینگ برای هر واحد اختصاص می‌ یابد هم می‌ تواند به 2 حالت صورت گیرد:

نکته اول اینکه متراژ دقیق پارکینگ، موقعیت و مساحت پارکینگ به طور واضح و دقیق در سند رسمی ملک مشخص گردد. در این روش از تقسیم بندی پارکینگ، هیچ گونه شک و شبهه ‌ای برای مالک جدید واحد ایجاد نخواهد شد. در موقع فروش واحد مورد نظر هم، دقیقا همان پارکینگ به صاحب جدید فروخته می ‌شود.

نکته دوم روش دیگری از تقسیم پارکینگ است که موقعیت و متراژ دقیق پارکینگ در سند تعیین نمی ‌گردد، در حقیقت فضای پارکینگ مشاع می‌ باشد و در این نوع تقسیم بندی، واحد هایی که هزینه خرید پارکینگ را بپردازند، می‌ توانند از فضای پارکینگ استفاده نمایند. بنابراین در صورت جلسه تفکیکی نام واحد هایی که می‌ توانند به طور مشاع از پارکینگ آپارتمان استفاده نمایند، ذکر خواهد شد و این نوع تقسیم بندی معمولا مشکلات بسیاری برای استفاده از فضای پارکینگ ایجاد می‌ کند.

 

متراژ قانونی پارکینگ چقدر می باشد؟

درباره متراژ قانونی پارکینگ لازم است برای 1 پارکینگ حداقل دهانه 2.5 متر، برای 2 پارکینگ حداقل دهانه 4.5 متر و برای 3 پارکینگ مجاور، باید حداقل دهانه 7 متر در نظر گرفته شود.

به طور کلی فضای یک پارکینگ 5 در 2.5 متر است یعنی متراژ قانونی طول یک پارکینگ برابر 5 متر است.

بنابراین متراژ یک واحد آپارتمان، تعیین کننده تعداد پارکینگ برای یک واحد آپارتمانی می باشد.

یک نکته ای وجود دارد آن هم این است که مجتمع هایی که دارای 4 واحد مسکونی است، به آن ها 2 پارکینگ تعلق می گیرد. در اصل به ازای 2 واحد مسکونی 1 پارکینگ در نظر گرفته خواهد شد.

 

روش تقسیم پارکینگ آپارتمان نوساز به چه صورت است؟

در آپارتمان های نوساز پس از اتمام ساخت ساختمان، برای فروش واحد های آن آپارتمان، شروع به تعیین و تقسیم پارکینگ خواهند کرد. در شرایطی که به تعداد واحد های آپارتمان پارکینگ وجود داشته باشد، برای شماره گذاری پارکینگ از بالاترین نقطه شروع خواهند کرد و تا طبقه اول ادامه خواهند داد. نماینده و مامور سازمان این کار را انجام خواهند داد.

یک روش دیگری وجود دارد که لازم به ذکر است. روش تقسیم بندی پارکینگ که اصول و نظم خاصی ندارد. برای مثال زمانی که شخصی اقدام به خرید واحد آپارتمان می کند، انتخاب محل پارکینگ برای او ممکن است.

در این خصوص باید گفت که این روش تقسیم بندی به هیچ عنوان قانونی نمی‌ باشد. در صورتی که کلیه ساکنین آپارتمان با این روش تقسیم پارکینگ موافقت نمایند، مشکلی ایجاد نمی ‌شود. اما در صورتی که حتی 1 یا 2 ساکن آپارتمان با این روش تقسیم پارکینگ موافق نباشند، دارای اشکال قانونی می‌ باشد.

 

چه کسانی حق رفت و آمد از پارکینگ را دارند؟

حق رفت و آمد از پارکینگ یک آپارتمان برای همه افراد ساختمان حتی کسانی که دارای حق پارکینگ نیستند، امکان پذیر است. به دلیل این که محیط اطراف پارکینگ مشاع است و همه می‌ توانند از آن استفاده نمایند.

به عنوان مثال شخصی به این دلیل که قسمت مشخصی از پارکینگ در سند رسمی او ذکر شده است و مالک آن است، بنابراین نمی‌ توانند رفت آمد از پارکینگ را برای افراد دیگر ساختمان ممنوع نمایند. این افراد نمی‌ توانند در فضایی که پارکینگ اختصاصی خود است، کارهای مانند زدن چادر یا ریختن ضایعات در آن قسمت انجام دهند.

نکته این است که در صورتی که این کارها را انجام بدهند، هر کدام از مالکین می‌توانند به علت مزاحمت از او شکایت مطرح نمایند.

 

پارکینگ مزاحم چیست؟

بعضی اوقات نقشه ساخت پارکینگ ساختمان ها به این شکل است که فضایی برای پارک کردن 2 خودرو در یک مکان وجود دارد، همچنین این فضا مزاحمتی برای رفت و آمد باقی ساکنین ایجاد نمی کند. اما در برخی موارد اگر 2 خودرو پشت سر هم در پارکینگ پارک کرده باشند، در شرایطی که خودروی جلویی قصد بیرون آمدن از پارکینگ را داشته باشد، خودروی عقبی نیز باید جابه جا شود. به این نوع پارکینگ، پارکینگ مزاحم می گویند.

نکته جالبی وجود دارد که قیمت این نوع پارکینگ، ارزان تر است به دلیل این که باعث ایجاد مزاحمت و عدم راحتی در پارک کردن خواهد شد.

در تقسیم بندی پارکینگ ها، پارکینگ مزاحم به کدام واحد تعلق خواهد گرفت؟ این نوع پارکینگ توسط مامور و نماینده ثبت تعیین خواهد شد و به آخرین قرارداد ملک تعلق خواهد گرفت.

 

بهترین وکلای پرونده های ملکی در تهران

وکیل املاک :  مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد موضوع روش صحیح تقسیم پارکینگ، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان: این روز ها شماره گذاری پارکینگ در شهر های بزرگ و در آپارتمان ها در اصل در طبقات همکف انجام می شود و طبق ضوابط و قوانین مربوط به پارکینگ ها، تعداد پارکینگ برای هر طبقه برپایه نقشه های معماری تعیین خواهد شد.

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

 

در صورت عدم مغایرت در طرح های تفکیک آپارتمان نیز مشخص خواهد شد.

 

سوالات مهم در بررسی موضوع روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

1- روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چگونه است؟

2- روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز چگونه است؟

3- یکی از مهمترین نکات برای روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چیست؟

4- آیا پارکینگ مورد توافق باید برای شماره گذاری کتبی ثبت شود؟

5- چه اقدامی در صورت بروز اختلاف جهت تعیین پارکینگ باید انجام داد؟

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چگونه است؟

در مورد پارکینگ های مسکونی باید گفت که در هر آپارتمانی ساخته خواهد شد و در اصل در شهرهای بزرگی مانند تهران در صورت امکان در طبقات منفی نیز پارکینگ احداث خواهد شد.

شماره گذاری پارکینگ ها برحسب ضوابط تعیین شده برای پارکینگ ها در قوانین و مقررات ملی ساختمان انجام می شود و شماره گذاری از طبقه بالا به پایین انجام خواهد شد.

منظور این است که از طبقه همکف شماره‌ گذاری شروع خواهد شد و به طبقات پایین‌ تر می‌ رود و اصولا شماره گذاری براساس چرخش عقربه‌ های ساعت از شمال غربی شروع خواهد شد و به ترتیب شماره گذاری صورت می‌ گیرد.

نکته دیگر این که خریدار آپارتمان تصور می ‌کند پارکینگی که متعلق به بالاترین واحد طبقه یک ساختمان می‌ باشد، پارکینگی است که بالاترین طبقه را در طبقات پارکینگ دارا می ‎‌باشد. به عنوان مثال در یک ساختمان 5 طبقه که دارای 2 طبقه زیر زمین می‌ باشد. پارکینگ واحد های طبقه پنجم در همکف واقع شده است اما در صورتی که کاملا برعکس می باشد.

پارکینگ مزاحم

لازم به ذکر است، باید برای چیدمان پارکینگ‌ ها دقت لازم صورت گیرد که پارکینگ‌ ها مانع از عبور و مرور و مزاحمت برای محوطه مشاعی (مشترک) نشوند.

بنابراین به پارکینگی که در مسیر حرکت پارکینگ دیگر واقع شده است، پارکینگ مزاحم گفته می ‌شود. اما توجه نمایید که در شماره ‌گذاری پارکینگ‌ ها تغییری ایجاد نخواهد شد.

اصولا در مجتمع‌ های بزرگ و برج ها پارکینگ ‌ها تلفیقی از پارکینگ‌ های مسکونی و پارکینگ‌ های مسکونی مزاحم و پارکینگ مسکونی معلول می ‌باشند که چیدمان آن‌ ها به مراتب دشوارتر نسبت به پارکینگ‌ ها در ساختمان‌ های کوچک‌ تر است و باید توجه شود که در شماره‌ گذاری این گونه پارکینگ‌ ها اشتباهی رخ ندهد.

نکته دیگر این که اندازه استاندارد پارکینگ به طول 5 متر و به عرض 5/2 می‌ باشد که در صورت چیدمان دو یا چند پارکینگ در کنار یکدیگر، عرض پارکینگ تا 25/2 نیز متغیر خواهد بود اما باید توجه کرد پارکینگ معلول عرض بیشتری نسبت به پارکینگ‌ های مسکونی دارند.

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز چگونه است؟

شخصی که شماره گذاری پارکینگ یک آپارتمان نوساز را بر عهده دارد نقشه بردار کارشناس تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی می باشد که در واقع نماینده اداره ثبت بوده و بر اساس توافق نامه مابین ادارات ثبت و سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان می باشد.

بنابراین نظام مهندسی تعیین خواهد کرد که نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان ها جهت بازدید از ساختمان مورد نظر فرستاده شود.

در این شرایط سازنده و مالک نمی توانند هیچ گونه اظهار نظری برای انتخاب نقشه بردار داشته باشند همچنین نمی توانند تقاضای نقشه بردار خاصی را داشته باشند. این کار به دلیل این است که شماره گذاری پارکینگ بدون هیچ توطئه ای میان سازنده و کارشناس انجام شود.

 

یکی از مهمترین نکات برای روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چیست؟

یک نکته مهمی وجود دارد آن هم این است که لزوما پارکینگ متعلق به هر واحد آپارتمانی باشد، شماره پارکینگ، هم شماره با آن واحد آپارتمان نخواهد بود. برای مثال پارکینگ شماره 4 حتمی نباید متعلق به واحد شماره 4 باشد. بنابراین شماره گذاری پارکینگ چه اهمیتی دارد؟ زیرا مالک ملک تعیین کننده این است که کدام واحد آپارتمانی دارای کدام شماره پارکینگ باشد.

لذا زمان سند زدن در دفتر خانه به شکل رسمی و توافقی ثبت خواهد شد. بنابراین افرادی که سریعتر واحد های یک آپارتمان نوساز مورد نظر خود را خریداری می کنند، می توانند راحتتر پارکینگ خود را انتخاب کنند.

این مورد را نیز در نظر داشته باشید که هرگونه توافق جهت شماره گذاری پارکینگ آپارتمان باید به صورت رسمی ثبت شود همچنین از مالک، امضا گرفته شود. در غیر این صورت مالک توانایی این که برخلاف توافق خود عمل کند و آن پارکینگ را برای خریدار دیگری در دفترخانه ثبت نماید را دارد.

 

آیا پارکینگ مورد توافق باید برای شماره گذاری کتبی ثبت شود؟

مثلا اگر گفته شود پارکینگ کنار انباری یا پارکینگ کنار ستون کافی نمی‌ باشد. زیرا امکان دارد چندین انباری با ستون در کنارهای مختلف آپارتمان موجود باشد.

بنابراین بهتر است اشاره به نقشه معماری کرد و به ذکر شماره پارکینگ در نقشه معماری اقدام نمود.

پس باید حتما نقشه معماری بررسی شود و مورد تایید شهرداری قرار گیرد و لازم است حتما ذکر شود، مندرج در نقشه معماری مهر شده در دفتر خدمات الکترونیک شماره …. می‌ باشد.

بنابراین دلیل اهمیت ذکر عنوان نقشه معماری این می‌ باشد که شماره پارکینگ ‌ها در نقشه معماری با شماره پارکینگ‌ ها که بعدا کارشناس نظام مهندسی به هر پارکینگ خواهد داد، امکان دارد متفاوت باشد.

زیرا نقشه معماری براساس دستور العمل‌ های فنی شهرداری می‌ باشد و نقشه تفکیک آپارتمان‌ ها مطابق دستور العمل‎‌ حقوقی و فنی ادارات ثبت خواهد شد.

به عنوان مثال، ممکن است پارکینگ شماره 4 براساس نقشه معماری، پارکینگ شماره 6 در نقشه تفکیکی نظام مهندسی باشد ولی در صورتی که پیش از آن توافق‌ نامه میان مالک و خریدار وجود داشته باشد دیگر این پارکینگ جای معینی براساس نقشه معماری دارا می‌ باشد.

بنابراین زمان سند زدن در دفترخانه مالک باید همان موقعیت معین شده را به نام خریدار بزند که در واقع شماره آن براساس صورت مجلس تفکیکی مشخص خواهد شد.

در نهایت لازم به ذکر است برای توافق جهت تعیین پارکینگ، موقعیت پارکینگ اهمیت دارد و شماره پارکینگ مهم نیست.

 

چه اقدامی در صورت بروز اختلاف جهت تعیین پارکینگ باید انجام داد؟

اگر خریدار در خصوص تعیین پارکینگ با مالک دچار اختلافی شود، لازم است از یک نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان نظام مهندسی کمک بگیرد و بهتر است درباره این موضوع از یک وکیل متخصص، مشاوره بگیرد تا با اطلاعات کامل جهت ارجاع موضوع به کارشناسی به نتیجه لازم برسد و به شکل قانونی مشکل ایجاد شده را حل کند.

مواردی که دارای اهمیت بالایی می باشند عبارتند از: چرخش بهتر، موقعیت پارکینگ از نظر راحت تر پارک کردن، در معرض باز و بسته شده درب ورودی قرار نگرفتن، عدم مزاحمت و … . همچنین این موارد در قیمت آپارتمان و مورد پسند بودن مشتری نیز تاثیر زیادی دارد.

 

بهترین وکلای پرونده های ملکی در تهران

وکیل ملکی در تهران : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد موضوع روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

 

سرقفلی دقیقا چیست؟

سرقفلی دقیقا چیست؟

با موضوع سرقفلی دقیقا چیست همراهتان هستیم.

حقی که در قراردادهای اجاره املاک تجاری تا قبل از سال 1376 به موجب تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری، برای مستاجر، ایجاد می‌ شود را سرقفلی می گویند. ما در این مقاله می خواهیم نگاهی عمیق به این موضوع بیاندازیم.

 

سرقفلی دقیقا چیست؟

 

در واقع زمانی که قراردادی برای اجاره محل تجاری مالک منعقد می شود، علاوه بر کرایه ای که از مستاجر اخذ خواهد شد، از همان ابتدا مبلغی به نام سرقفلی اخذ می شود.

بنابراین مستاجر با مبلغی که برای اجاره به مالک می دهد، این حق را دارد که از این طریق نسبت به دیگران در اجاره کردن ملک حق تقدم یابد و در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد و دوباره ملک را اجاره نکند، مالک باید مبلغی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته است را به قیمت روز به آن فرد برگرداند.

در این شرایط اگر مالک در همان ابتدا از مستاجر سرقفلی نگیرد به مستاجر این حق را داده است که اگر او خودش نخواهد به فعالیت تجاری ادامه دهد، بتواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند.

بنابراین اگر مستاجر اول دارای حق انتقال به غیر باشد و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد، می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد. اگر مستاجر جدید قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک ملک مراجعه کند.

 

سوالات مهم درباره موضوع سرقفلی.

1- ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

2- سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

3- شباهت ‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

4- ویژگی سرقفلی چیست؟

5- انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی به چه صورت است؟

6- انواع سرقفلی چیست؟

7- دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه سرقفلی دقیقا چیست، چه تاثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟

 

ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهد شد و براساس توافق طرفین تعیین می‌ شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

 

سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

سرقفلی از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک پرداخت خواهد شد، که در پایان مدت اجاره به مستاجر برگردانده می ‌شود یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت خواهد شد. در صورتی که مستاجر اول دارای حق انتقال مورد اجاره به دیگری باشد.

در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1357 و 1356 هر سال تمدید شده است، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که از ارزش ملک هم بیشتر می ‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته ‌های ملکی می باشد.

 

شباهت های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

1- هر دو مال می باشند، قابل تبدیل به پول می باشند و ارزش اقتصادی دارند.

2- هر دو مورد قابل انتقال به ورثه هستند، یا مستاجر حق انتقال به دیگری را داشته باشد یا نداشته باشد و در واقع ورثه غیر محسوب نمی شود بلکه نایب خاص هستند.

3- هر دو مورد قابلیت انتقال به غیر را دارند.

4- هر دو از لحاظ قابلیت توقیف و اجرا مشترک هستند.

 

ویژگی سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی یک حق مالی است و مانند سایر حقوق مالی قابل معامله، رهن و توارث می باشد.

2- یکی از خصوصیات آشکار سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می باشد.

3- سرقفلی فقط با توافق طرفین ایجاد می شود و هیچ گونه اجبار قانونی ندارد.

 

انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی چگونه است؟

انتقال سرقفلی یعنی شخص دیگری بجز مالک برای اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده نماید.

 

سرقفلی به سه شکل مختلف منتقل می شود که آن ها عبارتند از:

1- انتقال با تمایل مالک و به صورت اختیاری

2- انتقال به صورت قهری. (انتقال به صورت قهری یعنی با فوت مالک و انتقال یافتن حقوق حاصل شده به ورثه)

3- انتقال به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

سند عادی: شخصی ملک را با سند عادی یا به صورت شفاهی اجاره می‌ کند و حقوق به دست آمده خود را مانند سرقفلی با سند عادی واگذار خواهد کرد.

سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد و مالک حقوق به دست آمده از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر منتقل می ‌کند.

 

انواع سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی به صورت مبلغی پول که موجر (مالک ملک) در ابتدا از مستاجر گرفته است:

این نوع سرقفلی، بدوی (ابتدایی) است. که در واقع مزد بازکردن قفل می ‌باشد. که مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید می‌ باشد.

این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر (مالک ملک) و مستاجر رد و بدل شده است و چون وجه بر عهده مستاجر می ‌باشد، قابل توقیف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی طلبکار، مستاجر باید اثبات نماید که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد شده است و مبلغی به عنوان سرقفلی مورد توافق قرار گرفته است.

بنابراین واحد اجرای احکام به موجر اخطار می ‌دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و آن را نباید به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ خواهد شد.

2- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر از مالک ملک یا مستاجر دیگر در میان قرارداد اجاره می گیرد:

طبق قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76

همچنین مستاجر می تواند در مدت اجاره از موجر یا مستاجر دیگر برای واگذاری حق خود، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

به دلیل وجه بودن این نوع سرقفلی، قابلیت توقیف مانند نوع اول نیز وجود دارد. در این نوع سرقفلی، سرقفلی مبلغی است که بر عهده مالک یا مستاجر دوم است و توقیف آن بر اساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.

3- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه ملک از مالک می گیرد:

در شرایطی که مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد یا این مستاجر، مستاجر اول یا دوم باشد، می تواند هنگام تخلیه ملک از موجر (مالک) مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: در این نوع طلبکار مستاجر، مستاجر پس از اثبات حق سرقفلی، می تواند تقاضای توقیف سرقفلی کند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. یک نکته مهمی درباره این نوع سرقفلی وجود دارد آن هم این است که مستاجر می تواند بدون ثابت کردن امری، سرقفلی را توقیف نماید.

4- سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستاجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌ بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌ گیرد:

‌مطابق ماده 7 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره (مورد اجاره مثلا خانه اجاره ‌ای) در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می ‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین مطابق ماده 8 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: طلبکار مستاجر پس از ثابت کردن وجود شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود توافق میان مالک و مستاجر در مورد گرفتن مبلغی در مقابل انصراف از این امتیازات می‌ تواند تقاضای توقیف کند.

5- سرقفلی عرفی:

لازم به ذکر است در عرف هم نوعی سرقفلی رایج است. بنابراین مالک ملک تجاری زمانی که سرقفلی ملک خود را واگذار می ‌کند، این سرقفلی فقط در مقابل امتیازات تجاری ملک پرداخت نمی‌ شود بلکه عرف امتیازاتی را برای انتقال دهنده سرقفلی در نظر گرفته است.

زمانی که شخصی سرقفلی مغازه خود را به فرد دیگری واگذار می کند، در اصل فرد انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه کند و به فرد خریدار، سرقفلی را واگذار کند. همچنین مالک میداند که نمی تواند پس از یک سال به آسانی درخواست تخلیه مغازه خود را کند. مگر اینکه مستاجر در ملک زیاده روی کرده باشد. این نکته امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی قائل شده است.

بنابراین در عرف سرقفلی دارای مزایایی است که این مزایا بر اساس توافق ضمنی طرفین و بر اساس حکم عرف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: برای این نوع سرقفلی مبلغی وجود ندارد و امتیازات ایجاد شده فقط برای سرقفلی می باشد. پس آیا این حق قابل توقیف است یا خیر؟

اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد که لازم است آن هارا توضیح دهیم. با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه می توان مبلغی را با انتقال آن به دیگری دریافت کرد، می توان آن را قائل به مالیت (ارزش اقتصادی) تلقی کرد و به تبع آن قابل توقیف بودن این امتیازات بود.

 

بهترین وکیل پرونده سرقفلی دقیقا چیست در تهران

وکیل ملکی : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد اینکه سرقفلی دقیقا چیست، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟ یکی از رایج ترین و بحث برانگیز ترین قرارداد ها، قرار داد های اجاره ای می باشد که روزانه میان افراد منعقد می شود و هر شخصی در زندگی خود حداقل یک بار اقدام به تنظیم آن کرده است. تعریف قرارداد اجاره به این گونه است که: اجاره قراردادی می باشد که مستاجر با پرداخت مبلغ مشخصی به نام اجاره بها به مالک ملک، برای مدت مشخصی مالک منافع ملک می شود و می تواند از آن منافع تا پایان انقضای قرارداد اجاره استفاده کند.

 

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

 

طبق این تعریف، قرارداد اجاره دارای سه رکن اصلی می باشد که آن ها عبارتند از: مستاجر، موجر (مالک ملک) و اجاره بها.

در این نوع قرارداد مانند هر نوع قرارداد دیگری، پس از انعقاد قرارداد، برای موجر و مستاجر تکالیف و حقوقی در مقابل یکدیگر تشکیل می شود. ما در این مقاله قصد داریم به یکی از چالش برانگیزترین موضوعات مرتبط با تکالیف و حقوق ناشی از قرارداد اجاره، یعنی نحوه گرفتن حکم تخلیه ملک بپردازیم.

 

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

1- با توجه به اینکه مدت عقد اجاره محدود است پس از انقضای آن در صورت عدم تمدید و عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر، موجر می تواند حکم تخلیه را بگیرد.

2- در صورتی که مستاجر به مدت ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند.

3- در صورتی که در قرارداد شرط عدم انتقال به غیر شده باشد و مستاجر ملک را به دیگری اجاره داده باشد.

4- مستاجر استفاده ناشمروعی از ملک کرده باشد.

 

چگونگی گرفتن حکم تخلیه مستاجر

در ابتدا موجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای صدور حکم تخلیه را بدهد. پس از صدور حکم تخلیه ۲۰ روز فرصت تجدید نظر خواهی و واخواهی وجود دارد، پس از اتمام این مدت و در صورتی که حکم به نفع موجر صادر شود او می تواند تقاضای صدور اجراییه کند و به مستاجر ۱۰ روز فرصت برای اعتراض داده می شود. چنانچه اعتراضی از سوی مستاجر صورت نگیرد، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا ضابطین کلانتری محل صورت خواهد گرفت.

دو نوع قرارداد اجاره وجود دارد که آن ها عبارتند از: قرارداد های اجاره غیر رسمی، قرارداد های اجاره عادی. رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک برای  قرارداد های اجراه غیر رسمی یعنی قرارداد هایی که در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشده اند در صورتی امکان پذیر است که دو نفر شاهد ذیل آن را امضا کرده باشند. در غیر این صورت اگر قرارداد اجاره عادی باشد، اعتراض مستاجر به حکم تخلیه ملک وارد نمی باشد و در شرایطی که به آن معترض باشد باید به شکل جداگانه برای تنظیم دادخواست، اقدام نماید. این نکات یکی از مهم ترین نکاتی بود که باید در نظر داشته باشید.

وکیل ملکی در تهران

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟ یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی، سند می باشد. سند را می توان به این گونه تعریف کرد: « هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد، سند نامیده می شود.»

 

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

 

اسناد از نظر حقوقی به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از: سند عادی،  سند رسمی. اما در اصل اسناد رسمی قابلیت اثبات آن ها ساده تر است و اعتبار بیشتری نیز دارند.

ماده 22 قانون ثبت در خصوص مالکیت املاک به این صورت مقرر می کند که: « زمانی که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت در این شرایط فقط می تواند آن شخص را مالک بشناسد: ملک به اسم آن فرد ثبت شده باشد، شخصی که ملک ذکر شده به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، ملک ذکر شده از مالک رسمی ارثاً به آن فرد رسیده باشد.» بنابراین قانون گذار، مطابق این مقرر مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.

ممکن است بسی از شما با مواردی مانند ملک مسکونی ای که سند نداشته و با نوشته ای به نام قولنامه خرید و فروش می شود مواجه شده باشید. درباره این موضوع سوالی پیش ِمی آید آن هم این است که در این موارد اثبات مالکیت ملک بدون سند چگونه خواهد بود؟ خریدار ملک قولنامه ای چگونه بدون سند، راهی برای اثبات مالکیت خود پیدا می کند؟

 

املاک بدون سند

وکیل املاک : امروزه برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در هنگام خرید این خانه ها باید دقت کافی داشته باشید و تمامی جوانب را بسنجید ، چرا که در صورت بروز اختلاف یا ایجاد مشکلات، به دلیل اینکه ملک بدون سند است اثبات مالکیت نیاز به طرح دعوا در دادگاه و صدور حکم قضایی دارد.

 

اثبات مالکیت املاک بدون سند

در صورتی که ملک خریداری شده فاقد سند رسمی باشد، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند، در این دعوا خریدار خانه ی بدون سند خواهان محسوب شده و فروشنده ی ملک فاقد سند خوانده. پس از اقامه دعوا، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک، مبایعه نامه عادی، شهادت شهود و مانند این ها تصمیم گیری کرده و  در صورتی که صحت دلایل خواهان بتنی بر مالکیت ملک را احراز کند، حکم به مالکیت او صادر می کند.

توجه داشته باشید که دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سند رسمی دارند قابل رسیدگی در دادگاه نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند، بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد.

 

دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید

مالکین املاک در بعضی از مواقع با این مشکل مواجه می شوند که فرد دیگری آن خانه را مورد تصاحب خود قرار داده است و در آن زندگی می کند. در چنین شرایطی که ملک ثبت نشده در اختیار شخص دیگری است، علاوه بر دعوای اثبات مالکیت، خواهان می تواند دعوی خلع ید را نیز مطرح کند.

 

اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی و بدون قولنامه

همچنین در برخی از موارد فرد مدعی مالکیت سند رسمی و قولنامه ندارد؛ یا بنا به دلایلی قولنامه ای که تنظیم شده بود از بین رفته است. علاوه بر آن ممکن است ملک ارثیه آن فرد بوده و بعد از به ارث رسیدن، متوجه شده است که ملک، سند و قولنامه ندارد. در این شرایط فرد مدعی برای اثبات ادعای خود باید دلایل محکمه پسند مانند تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا افراد خانواده یا شهادت شهود استفاده کند.

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک : در مواردی ممکن است شخصی که مالک رسمی ملک است فوت کرده باشد. در این حالت شما اگر بخواهید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید باید حتما دادخواست به طرفیت ورسه ی آن شخصی که مالک بوده است را مطرح کنید. گاهن ممکن است که شما گواهی انحصار وراثت نداشته باشید و یا در واقع ورسه ی مالک اصلی، گواهی را در اختیار شما قرار ندهند. با توجه به این که شما ذی نفع محسوب می شوید، این امکان را دارید که از طریق شورای حل اختلاف به استناد مبایعه نامه ای که دارید درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را مطرح کنید و بعد از آن که گواهی انحصار وراثت مالک صادر شد، دادخواست الزام به تنظیم، علیه ورسه ی مالک را مطرح کنید.

 

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

 

قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟

وکیل ملکی : اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک عین منافع مستأجره (مال مورد اجاره) می شود و در نتیجه می تواند در آن ملک هرگونه دخل و تصرفی را انجام دهد.

گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به‌ وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌ شود بنابر‌این نمی ‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم‌ گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می ‌شود، می ‌تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.

 

نتیجه گیری

در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی محسوب می شود که شخصیت خوانده دعوا ملاک و معیار نبوده و درصورت فوت وی نیز می توان علیه وراث مطرح و خواهان رسیدگی شد.

برای طرح این دعوی، علاوه بر عقد قرارداد معتبر و قانونی، گواهی عدم حضور خریدار در دفتر اسناد رسمی و… گواهی انحصار وراثت برای تعیین و شناسایی وراث متوفی که دعوی علیه آنها مطرح شده است، الزامی است.

 

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

 

 

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

 

مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی: تمام بناها و مستحدثات ساخته شده در عرصه و زمین ملک به معنای اعیانی می باشد.

معمولاً مالکیت اعیان و عرصه املاک در یک نفر جمع می شود و این دو با همدیگر منتقل می شوند، اما ممکن است در موارد خاصی این دو ملک از یکدیگر جدا شده و متعلق به دو فرد متفاوت شود.

در صورتی که مالک به فرد یا افرادی اجازه دهد تا در ملک خود اعیان ایجاد کنند، فرد مذکور مالک اعیان محسوب می شود. آنها می توانند برای ثبت سند مالکیت اعیانی، به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمایند.

وکیل ملکی: املاکی که عرصه ی آن موقوفه است، نمونه ای رایج درباره این موضوع می باشد.

اجاره ملک وقف بلندمدت است و در قرارداد، حق ساخت بنا در زمین وقفی به مستاجر داده میشود. مستاجر در صورت ساخت بنا با هزینه خود و داشتن اجازه رسمی متولی موقوفه مالک اعیانی می شود.

در شرایطی انتقال گیرنده می تواند دادخواست الزام مالک به تنظیم سند رسمی را طرح کند که اعیانی ملک قبلا ثبت رسمی شده باشد و مالک از رسمی انتقال دادن آن استنکاف کند و همینطور مالک آن را از طریق قرارداد عادی منتقل کرده باشد.

 

طرفین دعوا

خواهان: شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است .

خوانده: مالک رسمی اعیانی است.

(اگر بین فروشنده و مالک رسمی آن ایادی و واسطه ی دیگری باشند باید نام همه ی آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.)

مرجع صالح برای رسیدگی ، دادگاه محل وقوع ملک است .

 

نحوه ی اجرای رأی

بعد از قطعیت رای و صدور اجرائیه دادگاه ابتدا به محکوم علیه ابلاغ میکند که ظرف 10 روز پس از ابلاغ برای تنظیم در دفتر خانه حاضر شود. اگر محکوم علیه حاضر نشد با تقاضای سر دفتر نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر میشود و قرارداد انتقال را امضاء خواهد کرد

 

برخی نکات کلیدی

1- اگر فروشنده غیر از مالک رسمی باشد و مکلف به تنظیم سند رسمی فقط برای ضرر و زیان ها باشد، آن فرد محکوم خواهد شد.

2- در صورتی که اعیانی ملک قبلاً به ثبت نرسیده باشد و دارای سند جداگانه نباشد دادخواست الزام به ثبت سند رسمی مسموع نخواهد بود.

3- در صورت نداشتن سابقه ثبتی، در صورت وجود شرایط قانون تعیین و تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ثبت اسناد، سند مالکیت اعیان را دریافت کند.

 

مستندات قانونی

ماده ی 504 قانون مدنی

ماده 39 قانون مدنی

ماده 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

ماده 401 مکرر ا.ق.ثبت اسناد و املاک (الحاقی مصوب 1324)

رویه ها و نظرات قضایی….

شماره تلفن وکیل ملکی در تهران

شماره تلفن وکیل ملکی

شماره تلفن وکیل ملکی : مردم فکر می کنند که اگر وکالت نامه برای فروش داشته باشند، در اصل صاحب مال شده اند، در صورتی که وکالت در فروش صرفاً نمایندگی موکل در برابر وکیل است و این فکر مردم کاملا اشتباه است. همچنان وکالت هیچ ملکی ایجاد نخواهد کرد. بنابراین راه مناسب برای حل این مشکل حقوق است که اگر به هر دلیلی طرفین نتوانند سند رسمی تنظیم کنند و مایل به معامله باشند، علاوه بر وکالتنامه باید مبایعه نامه را نیز تنظیم کنند، زیرا با وجود این مبایعه نامه ملک مناسبی برای خریدار ایجاد می شود لذا چنانچه به هر دلیلی وکالتنامه خاتمه یابد، مال شخص تلف نمی شود و می تواند سند رسمی را به نام شخص تنظیم کند. فرضیه دیگری وجود دارد که کاملاً اشتباه است؛ برخی فکر می کنند وکیل می تواند هر زمان که بخواهد مال مورد نظر را به خود یا شخص دیگری منتقل کند به دلیل اینکه وکالت قابل فسخ نیست و همینطور از بین نمی رود. نمایندگی قانونی مجاز است و قراردادهای مجاز در شرایط مرگ و جنون طرفین فسخ می شود. در صورتی که خریدار فقط از فروشنده وکالت بگیرد و گواهی نداشته باشد، فوت یا جنون فروشنده باعث از بین رفتن وکالتنامه می شود و آن فرد حقی نخواهد داشت مگر اینکه نزد دیگری ثابت کند. همچنین شواهدی وجود دارد که نشان دهنده این است که فروش انجام شده است. در صورت فوت یا جنون خریدار (وکیل) است. راه دیگری که وجود دارد این است که سوگند نامه ای منظم داشته باشید. البته به اندازه تهیه سند رسمی و انتقال رسمی مالکیت محکم نیست. بدیهی است خریدار حتی با تنظیم چنین سندی نیز دیگر نمی تواند از وکالت خود استفاده کند و تنها می تواند با وراث فروشنده متوفی برخورد قانونی کرده و الزام آنها را به تنظیم سند رسمی به نفع خود مطالبه کند. در صورت فوت وكیل ، وراث وكیل نیز می توانند با استناد به مبایعه نامه مبادرت به چنین دعوی علیه فروشنده كنند.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

 

شماره تلفن وکیل ملکی

 

شماره تلفن بهترین وکیل ملکی در تهران

فرضیه دیگری که کاملا اشتباه است این است که در وکالت نامه اظهار شود که “پس از مرگ موکل، وکالت باقی بماند” و در این صورت وکالت پایان نمی یابد. اما همانطور که گفته شد این فرض نیز اشتباه است و می توان آن را از شرط خواست طرفین وصیت کرد زیرا وکالت پس از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند و بنابراین شخص نمی تواند وکالت خود را اعمال کند. بنابراین آن فرد باید ثابت کند که قرارداد بین او و فروشنده وکالت نبوده و وصیت نامه بوده است. اثبات آن نیز دشوار و گاه غیرممکن است. یکی دیگر از تصورات غلطی که مردم در مورد نهاد وکالت در املاک و مستغلات دارند این است که با اعطای وکالت به آنها، فروشنده دیگر حق مالکیت را ندارد و در نتیجه نمی تواند با آن معامله کند. اما نکته این است که حتی با وکالت نامه ، گرچه فروشنده حق عزل وکیل را ندارد ، اما وی حق دارد که به ادامه وکالت نامه ادامه دهد و بنابراین وکالت را لغو کند. تهیه اسناد رسمی در کنار وکالت نامه، راه حل این مشکل است. زیرا با تنظیم این مبایعه نامه ، اموال فروشنده از بین می رود و اگر مال را به شخص دیگری بفروشد ، مرتکب جرم فروش اموال شخص دیگری شده است. سپس آن فرد می تواند از او شکایت کیفری کرده و به جرم کلاهبرداری محکوم اش کند. علاوه بر آن ، اگر مبایعه نامه عادی تنظیم نشده باشد، اما فروشنده با توجه به قرارداد لازم، حق فروش ملک را از فروشنده سلب کند، دیگر نمی تواند وکالت نامه را خودش انجام دهد.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

شماره بهترین وکیل ملکی پایه یک دادگستری در تهران

یک نکته ی مهم که نباید فراموش کنید آن هم این است که باید اطلاعات لازم را در مورد پرونده ملکی خود داشته باشید. همچنین میبایست از وکیل خود هم اطلاعات و آشنایی کامل و لازم را داشته باشید. ممکن است این جمله باعث شود که به فکر فرو بروید در صورتی که باید بدانید هر وکیل که ادعای پایه یک بودن را دارد، وکیل مناسبی برای شما نخواهد بود و چند دلیل مختلف برای اثبات این موضوع وجود دارد:

1- وکیل مورد نظر ممکن است وکیل تمامی دعاوی حقوقی بوده باشد. همین امر باعث کاهش تخصص وکیل در دعاوی ملکی می شود. به عبارت دیگر قدرت لازم برای بازستاندن حق شما را ندارد و حتی ممکن است با انتخاب اشتباه وکیل تمام هزینه و زمان خود را تلف کنید و هرگز نتوانید حق خود را به دست آورید.

2- افرادی هستند که از لحاظ گفتار، وکیل پایه یک و تخصصی می باشند در صورتی که حتی یک موسسه حقوقی هم آن فرد را به هیچ وجه قبول ندارد. پس بهتر است نسبت به انتخاب وکیل و یا اخذ شماره وکیل ملکی مورد نظر خود استعلام وکیل ملکی را از موسسه حقوقی کاردان دریافت نمائید.

 

شماره تلفن وکیل ملکی مجرب در تهران

طبق قانون مدنی عمومی ، از آنجا که وکیل از طرف فروشنده ملک را می فروشد، اگر وی حق جمع آوری قیمت را دارد باید پس از دریافت، آن را به مشتری تحویل دهد. بنابراین در اینجا نیز فروشنده می تواند با سوء استفاده از وکالت نامه ای که به خریدار داده است، قیمت را از او بخواهد و باعث دردسر او شود. البته این مشکل نیز با ورود به استیاد نامه عادی قابل حل است و فروشنده مطابق مبایعه نامه عادی قیمت خود را دریافت می کند و خریدار حق معاملات بعدی را نخواهد داشت. خطر دیگری که خریدار وکیل را تهدید می کند، امکان توقیف ملک پس از خرید وکیل توسط طلبکاران فروشنده است. زیرا کالای مورد بحث همیشه رسماً به نام فروشنده است و بنابراین می توان از بدهی های آن توقیف کرد. خریدار برای این که با چنین خطری مقابله کند، باید ثابت کند که قبل از توقیف اموال توسط طلبکاران، اموال به او منتقل شده است.

 

ضروری بودن اخذ وکیل ملکی

نکات بسیار مهمی درباره طرح ملکی وجود دارد که گفته نشده است. همه اشخاص نهایت یکبار دچار گرفتاری های مربوط به معامله اموال غیر منقول در طول زندگی خویش شده اند. به همین دلیل افراد کمی حاضر هستند تا وکیل ملکی اخذ نمایند. در این شرایط به شماره وکیل ملکی نیازمند می شوند. تا ریسک های موجود در معاملات خود را به حداقل رسانند. زمان بر بودن تا مشاهده نتیجه پرونده و بازگو کردن مباحث قانونی چالش برانگیز در دعاوی ملکی این مورد را آشکار ساخته که در رابطه با این موضوع به وکلای دادگستری مراجعه حضوری نمایند. و یا اگر نتوانند به صورت حضوری مراجعه کنند، می توانند شماره وکیل ملکی پایه یک دادگستری اخذ نمایند تا از مشکلاتی که در آینده پیش می آید، جلوگیری کنند.

مشاوره تلفنی وکیل ملکی

مشاوره تلفنی وکیل ملکی

مشاوره تلفنی با وکیل ملکی : در صورت اثبات آن، او می تواند تقاضای توقیف مال را بنماید ولی این امر نیز به تشکیل دادخواست و اثبات تقدم معامله بستگی دارد و فقط مدتی مال را از دسترس خریدار خارج می کند. در نهایت با وجود تمامی نکات فوق نمی توان ارائه نمایندگی املاک و مستغلات را به عنوان گزینه دائمی برای انتقال رسمی مالکیت ارائه کرد زیرا مشکلات ناشی از آن بسیار زیاد است. حتی در صورت تنظیم سوگند نامه عادی، مشکلات زیادی ایجاد می شود به دلیل اینکه از وضعیت سند ملک استعلامی گرفته نشده است. برای مثال اگر فروشنده بداند که سند مالکیت به دلیل بدهی مالک از طریق بانک رهن شده یا توسط مقامات توقیف شده است و این موارد را از خریدار مخفی کرده باشد، در صورتی که خریدار پس از خرید ملک متوجه فریب خوردن شود، آسیب می بیند. بنابراین در صورت نیاز به خرید بنگاه املاک و مستغلات از صحت سند اطمینان حاصل کنید و در اسرع وقت سند رسمی ملک را انتقال دهید.

 

مشاوره تلفنی وکیل ملکی

 

مشاوره تلفنی با وکیل ملکی در تهران

دلایل بسیار زیادی وجود دارد که مالک بخواهد ملک خود را توسط وکیل خود، به فروش برساند. کمی جلوتر عدم حضور مالک برای انعقاد قرارداد فروش ملک و یا عدم ارتباط مستقیم مالک و خریدار برای دریافت مبلغ معامله و … را توضیح خواهیم داد. وکالت یک قرارداد واجد شرایط است ، یعنی قراردادی است که با مرگ هر یک از طرفین یا استعفای وکیل یا برکناری وکیل توسط موکل یا جنون وکیل یا موکل به پایان می رسد. برای مثال فردی به فرد دیگری وکالت می دهد تا برای او خودرو خریداری کند. فرد اول که وکالت نامه به فرد دوم داده است موکل و فرد دوم که قصد خرید اتومبیل را برای فرد اول دارد، وکیل نامیده می شود. حال اگر وکیل قبل از خرید ماشین دچار جنون شود، یا فوت کند، یا استعفا دهد، یا موکل خود را اخراج کند، دیگر اجازه تجارت در ماشین را نخواهد داشت.

 

مشاوره تلفنی وکیل ملکی حرفه ای در تهران

وکالت نامه معادل خرید و فروش وکالت نامه بدون انتقال عنوان نهایی به ملک است. در صورت فوت فردی که که وکالت داده باشد، وکالت باطل می شود و خریدار ملک برای انتقال سند مالکیت به مشکل بر می خورد. پس توجه داشته باشید که انجام معاملاتی مانند این بسیار خطرناک است. بنابراین، ما پیشنهاد می کنیم که در صورت انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک نماینده، در اسرع وقت سند ملک را ثبت و انتقال دهید. وکالت نامه فروش ملک، یکی از رایج ترین اسنادی است که از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم و تهیه می شود. این بدان معناست که شخصی به نمایندگی از مالک ، ملکی را که متعلق به وی است به فروش می رساند که در آن مشتری می تواند حق اخراج وکیل را برای خود محفوظ بدارد یا می تواند در حین عقد از حق اخراج وکیل چشم پوشی کند. فروش املاک و مستغلات با وکالت نامه بخشی از قرارداد واجد شرایط است، این به این معنا است که هر یک از طرفین می توانند در هر زمانی که می خواهند آن را فسخ کنند. لذا جهت انجام وکالت نامه لازم است موکل به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و مدارک هویتی و اسناد ملکی را که قصد ارائه دارد، به محضر تحویل دهد. حدود اختیارات وکیل تابع مفاد قرارداد وکالت است بنابراین وکیل نمی تواند خارج از حدود اختیارات تعیین شده اقدام کند که در این صورت اقدام وی بی اثر خواهد بود.

 

تبعیت عقد از قصد واقعی در اختلاف ملکی

برای مثال: طبق دادنامه شماره … مورخ … در خصوص دعوی خانم زهرا.خ به طرفیت آقای مجید.ی مبنی بر صدور حکم دائر بر بطلان و بی اعتباری مبایعه نامه عادی مورخ … به دلیل وقفی بودن نسبت به قدرالسهم خواهان، بدین شرح که خواهان طی مبایعه نامه مورخ … یک قطعه زمین را به خوانده دعوی واگذار نموده و با توجه به اینکه معامله فی مابین در قالب بیع بوده، تقاضای صدور حکم بر بطلان مبایعه نامه را نموده است. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده، با توجه به اینکه معامله فی مابین هر چند به صورت مبایعه نامه نوشته شده است، در ابتدای صورت مبایعه نامه به جای عبارت «فروشنده» از عبارت «واگذار کننده» استفاده شده است. در شرح سند قرارداد، ادعا به صراحت وقف زمین را ذکر کرده است که بیانگر آن است که طرفین از معامله به شکلی غیر از بیع مطلع شده اند. همچنین از شرایط واگذاری اموال موقوفه نیز مطلع هستند. آنچه از قرارداد فی مابین و توضیحات آن استنباط می شود، توافق طرفین در انتقال و واگذاری منافع است و لذا خرید و فروش اراضی وقفی مورد توجه طرفین قرار نگرفته است.

ابطال سند رهنی

مبنای حقوقی دادخواست ابطال سند رهنی

ابطال سند رهنی: سند رهنی چیست؟ سند رهنی سند رسمی می باشد که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و به موجب آن راهن یا بدهکار اموال خود را به عنوان وثیقه بدهی خود، به مرتهن یا طلبکار رهن می کند.

در صورتی که سند رهن به شکل قانونی تنظیم نشده باشد یا فردی ملک دیگری را به عنوان ملک خود در رهن فرد دیگری قرار دهد و یا شخصی با سند عادی ملکی را خریداری کند و فروشنده آن ملک را پس از امضای مبایعه نامه رهن کند، در این شرایط خریدار ملک می تواند از دادگاه تقاضای ابطال سند رهنی کند.

 

ابطال سند رهنی

 

طرفین دعوا

مالک یا فردی که در رهن بردن ملک متضرر شده است باید به طرفیت راهن و مرتهن اقامه دعوی کند.

مرجع صالح

وکیل ملکی: مرجع صالح برای رسیدگی به این مشکل، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

 

نحوه اجرای رای باطل کردن سند رهنی

پس از قطعی شدن حکم، مقام قضایی برای ذی نفع حکم قطعی صادر می کند. رئیس اداره ثبت با ارائه رأی قطعی از مرجع قضایی به سردفتر در ستون تبصره های دفتر املاک مربوطه در مورد ابطال سند رهنی توضیح می دهد.

 

نکات کلیدی درباره باطل کردن سند رهنی

1- شخصی که سند رسمی ندارد نمی تواند به موجب مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت ملک را کند و نمی تواند سند رهنی را اطبال کند بلکه باید همزمان یا قبل از آن الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

2- همزمان و یا قبل از دادخواست ابطال سند رسمی حسب مورد باید تایید بطلان عقد رهن موضوع سند رهنی نیز از دادگاه خواسته شود زیرا باطل کردن سند رهنی فرع بر بطلان عقد رهن است.

 

مستندات قانونی در ارتباط با دعوای ابطال سند رهنی

براساس ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، محاکم دادگستری مکلفند در هر موردی که مبنی بر بی اعتباری سند رسمی رای صادر می کنند، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراتب را اعلام کنند. در صورتی که موضوع سند باطل ملکی باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس می شود. اما هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند ملکی منوط به صدور رای قطعی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.

 

مستندات قانونی

ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی

رویه و نظریات حقوقی