روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان: این روز ها شماره گذاری پارکینگ در شهر های بزرگ و در آپارتمان ها در اصل در طبقات همکف انجام می شود و طبق ضوابط و قوانین مربوط به پارکینگ ها، تعداد پارکینگ برای هر طبقه برپایه نقشه های معماری تعیین خواهد شد.

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

 

در صورت عدم مغایرت در طرح های تفکیک آپارتمان نیز مشخص خواهد شد.

 

سوالات مهم در بررسی موضوع روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

1- روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چگونه است؟

2- روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز چگونه است؟

3- یکی از مهمترین نکات برای روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چیست؟

4- آیا پارکینگ مورد توافق باید برای شماره گذاری کتبی ثبت شود؟

5- چه اقدامی در صورت بروز اختلاف جهت تعیین پارکینگ باید انجام داد؟

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چگونه است؟

در مورد پارکینگ های مسکونی باید گفت که در هر آپارتمانی ساخته خواهد شد و در اصل در شهرهای بزرگی مانند تهران در صورت امکان در طبقات منفی نیز پارکینگ احداث خواهد شد.

شماره گذاری پارکینگ ها برحسب ضوابط تعیین شده برای پارکینگ ها در قوانین و مقررات ملی ساختمان انجام می شود و شماره گذاری از طبقه بالا به پایین انجام خواهد شد.

منظور این است که از طبقه همکف شماره‌ گذاری شروع خواهد شد و به طبقات پایین‌ تر می‌ رود و اصولا شماره گذاری براساس چرخش عقربه‌ های ساعت از شمال غربی شروع خواهد شد و به ترتیب شماره گذاری صورت می‌ گیرد.

نکته دیگر این که خریدار آپارتمان تصور می ‌کند پارکینگی که متعلق به بالاترین واحد طبقه یک ساختمان می‌ باشد، پارکینگی است که بالاترین طبقه را در طبقات پارکینگ دارا می ‎‌باشد. به عنوان مثال در یک ساختمان 5 طبقه که دارای 2 طبقه زیر زمین می‌ باشد. پارکینگ واحد های طبقه پنجم در همکف واقع شده است اما در صورتی که کاملا برعکس می باشد.

پارکینگ مزاحم

لازم به ذکر است، باید برای چیدمان پارکینگ‌ ها دقت لازم صورت گیرد که پارکینگ‌ ها مانع از عبور و مرور و مزاحمت برای محوطه مشاعی (مشترک) نشوند.

بنابراین به پارکینگی که در مسیر حرکت پارکینگ دیگر واقع شده است، پارکینگ مزاحم گفته می ‌شود. اما توجه نمایید که در شماره ‌گذاری پارکینگ‌ ها تغییری ایجاد نخواهد شد.

اصولا در مجتمع‌ های بزرگ و برج ها پارکینگ ‌ها تلفیقی از پارکینگ‌ های مسکونی و پارکینگ‌ های مسکونی مزاحم و پارکینگ مسکونی معلول می ‌باشند که چیدمان آن‌ ها به مراتب دشوارتر نسبت به پارکینگ‌ ها در ساختمان‌ های کوچک‌ تر است و باید توجه شود که در شماره‌ گذاری این گونه پارکینگ‌ ها اشتباهی رخ ندهد.

نکته دیگر این که اندازه استاندارد پارکینگ به طول 5 متر و به عرض 5/2 می‌ باشد که در صورت چیدمان دو یا چند پارکینگ در کنار یکدیگر، عرض پارکینگ تا 25/2 نیز متغیر خواهد بود اما باید توجه کرد پارکینگ معلول عرض بیشتری نسبت به پارکینگ‌ های مسکونی دارند.

 

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز چگونه است؟

شخصی که شماره گذاری پارکینگ یک آپارتمان نوساز را بر عهده دارد نقشه بردار کارشناس تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی می باشد که در واقع نماینده اداره ثبت بوده و بر اساس توافق نامه مابین ادارات ثبت و سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان می باشد.

بنابراین نظام مهندسی تعیین خواهد کرد که نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان ها جهت بازدید از ساختمان مورد نظر فرستاده شود.

در این شرایط سازنده و مالک نمی توانند هیچ گونه اظهار نظری برای انتخاب نقشه بردار داشته باشند همچنین نمی توانند تقاضای نقشه بردار خاصی را داشته باشند. این کار به دلیل این است که شماره گذاری پارکینگ بدون هیچ توطئه ای میان سازنده و کارشناس انجام شود.

 

یکی از مهمترین نکات برای روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان چیست؟

یک نکته مهمی وجود دارد آن هم این است که لزوما پارکینگ متعلق به هر واحد آپارتمانی باشد، شماره پارکینگ، هم شماره با آن واحد آپارتمان نخواهد بود. برای مثال پارکینگ شماره 4 حتمی نباید متعلق به واحد شماره 4 باشد. بنابراین شماره گذاری پارکینگ چه اهمیتی دارد؟ زیرا مالک ملک تعیین کننده این است که کدام واحد آپارتمانی دارای کدام شماره پارکینگ باشد.

لذا زمان سند زدن در دفتر خانه به شکل رسمی و توافقی ثبت خواهد شد. بنابراین افرادی که سریعتر واحد های یک آپارتمان نوساز مورد نظر خود را خریداری می کنند، می توانند راحتتر پارکینگ خود را انتخاب کنند.

این مورد را نیز در نظر داشته باشید که هرگونه توافق جهت شماره گذاری پارکینگ آپارتمان باید به صورت رسمی ثبت شود همچنین از مالک، امضا گرفته شود. در غیر این صورت مالک توانایی این که برخلاف توافق خود عمل کند و آن پارکینگ را برای خریدار دیگری در دفترخانه ثبت نماید را دارد.

 

آیا پارکینگ مورد توافق باید برای شماره گذاری کتبی ثبت شود؟

مثلا اگر گفته شود پارکینگ کنار انباری یا پارکینگ کنار ستون کافی نمی‌ باشد. زیرا امکان دارد چندین انباری با ستون در کنارهای مختلف آپارتمان موجود باشد.

بنابراین بهتر است اشاره به نقشه معماری کرد و به ذکر شماره پارکینگ در نقشه معماری اقدام نمود.

پس باید حتما نقشه معماری بررسی شود و مورد تایید شهرداری قرار گیرد و لازم است حتما ذکر شود، مندرج در نقشه معماری مهر شده در دفتر خدمات الکترونیک شماره …. می‌ باشد.

بنابراین دلیل اهمیت ذکر عنوان نقشه معماری این می‌ باشد که شماره پارکینگ ‌ها در نقشه معماری با شماره پارکینگ‌ ها که بعدا کارشناس نظام مهندسی به هر پارکینگ خواهد داد، امکان دارد متفاوت باشد.

زیرا نقشه معماری براساس دستور العمل‌ های فنی شهرداری می‌ باشد و نقشه تفکیک آپارتمان‌ ها مطابق دستور العمل‎‌ حقوقی و فنی ادارات ثبت خواهد شد.

به عنوان مثال، ممکن است پارکینگ شماره 4 براساس نقشه معماری، پارکینگ شماره 6 در نقشه تفکیکی نظام مهندسی باشد ولی در صورتی که پیش از آن توافق‌ نامه میان مالک و خریدار وجود داشته باشد دیگر این پارکینگ جای معینی براساس نقشه معماری دارا می‌ باشد.

بنابراین زمان سند زدن در دفترخانه مالک باید همان موقعیت معین شده را به نام خریدار بزند که در واقع شماره آن براساس صورت مجلس تفکیکی مشخص خواهد شد.

در نهایت لازم به ذکر است برای توافق جهت تعیین پارکینگ، موقعیت پارکینگ اهمیت دارد و شماره پارکینگ مهم نیست.

 

چه اقدامی در صورت بروز اختلاف جهت تعیین پارکینگ باید انجام داد؟

اگر خریدار در خصوص تعیین پارکینگ با مالک دچار اختلافی شود، لازم است از یک نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان نظام مهندسی کمک بگیرد و بهتر است درباره این موضوع از یک وکیل متخصص، مشاوره بگیرد تا با اطلاعات کامل جهت ارجاع موضوع به کارشناسی به نتیجه لازم برسد و به شکل قانونی مشکل ایجاد شده را حل کند.

مواردی که دارای اهمیت بالایی می باشند عبارتند از: چرخش بهتر، موقعیت پارکینگ از نظر راحت تر پارک کردن، در معرض باز و بسته شده درب ورودی قرار نگرفتن، عدم مزاحمت و … . همچنین این موارد در قیمت آپارتمان و مورد پسند بودن مشتری نیز تاثیر زیادی دارد.

 

بهترین وکلای پرونده های ملکی در تهران

وکیل ملکی در تهران : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد موضوع روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

 

سرقفلی دقیقا چیست؟

سرقفلی دقیقا چیست؟

با موضوع سرقفلی دقیقا چیست همراهتان هستیم.

حقی که در قراردادهای اجاره املاک تجاری تا قبل از سال 1376 به موجب تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری، برای مستاجر، ایجاد می‌ شود را سرقفلی می گویند. ما در این مقاله می خواهیم نگاهی عمیق به این موضوع بیاندازیم.

 

سرقفلی دقیقا چیست؟

 

در واقع زمانی که قراردادی برای اجاره محل تجاری مالک منعقد می شود، علاوه بر کرایه ای که از مستاجر اخذ خواهد شد، از همان ابتدا مبلغی به نام سرقفلی اخذ می شود.

بنابراین مستاجر با مبلغی که برای اجاره به مالک می دهد، این حق را دارد که از این طریق نسبت به دیگران در اجاره کردن ملک حق تقدم یابد و در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد و دوباره ملک را اجاره نکند، مالک باید مبلغی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته است را به قیمت روز به آن فرد برگرداند.

در این شرایط اگر مالک در همان ابتدا از مستاجر سرقفلی نگیرد به مستاجر این حق را داده است که اگر او خودش نخواهد به فعالیت تجاری ادامه دهد، بتواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند.

بنابراین اگر مستاجر اول دارای حق انتقال به غیر باشد و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد، می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد. اگر مستاجر جدید قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک ملک مراجعه کند.

 

سوالات مهم درباره موضوع سرقفلی.

1- ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

2- سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

3- شباهت ‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

4- ویژگی سرقفلی چیست؟

5- انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی به چه صورت است؟

6- انواع سرقفلی چیست؟

7- دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه سرقفلی دقیقا چیست، چه تاثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟

 

ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهد شد و براساس توافق طرفین تعیین می‌ شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

 

سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

سرقفلی از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک پرداخت خواهد شد، که در پایان مدت اجاره به مستاجر برگردانده می ‌شود یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت خواهد شد. در صورتی که مستاجر اول دارای حق انتقال مورد اجاره به دیگری باشد.

در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1357 و 1356 هر سال تمدید شده است، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که از ارزش ملک هم بیشتر می ‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته ‌های ملکی می باشد.

 

شباهت های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

1- هر دو مال می باشند، قابل تبدیل به پول می باشند و ارزش اقتصادی دارند.

2- هر دو مورد قابل انتقال به ورثه هستند، یا مستاجر حق انتقال به دیگری را داشته باشد یا نداشته باشد و در واقع ورثه غیر محسوب نمی شود بلکه نایب خاص هستند.

3- هر دو مورد قابلیت انتقال به غیر را دارند.

4- هر دو از لحاظ قابلیت توقیف و اجرا مشترک هستند.

 

ویژگی سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی یک حق مالی است و مانند سایر حقوق مالی قابل معامله، رهن و توارث می باشد.

2- یکی از خصوصیات آشکار سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می باشد.

3- سرقفلی فقط با توافق طرفین ایجاد می شود و هیچ گونه اجبار قانونی ندارد.

 

انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی چگونه است؟

انتقال سرقفلی یعنی شخص دیگری بجز مالک برای اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده نماید.

 

سرقفلی به سه شکل مختلف منتقل می شود که آن ها عبارتند از:

1- انتقال با تمایل مالک و به صورت اختیاری

2- انتقال به صورت قهری. (انتقال به صورت قهری یعنی با فوت مالک و انتقال یافتن حقوق حاصل شده به ورثه)

3- انتقال به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

سند عادی: شخصی ملک را با سند عادی یا به صورت شفاهی اجاره می‌ کند و حقوق به دست آمده خود را مانند سرقفلی با سند عادی واگذار خواهد کرد.

سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد و مالک حقوق به دست آمده از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر منتقل می ‌کند.

 

انواع سرقفلی چیست؟

1- سرقفلی به صورت مبلغی پول که موجر (مالک ملک) در ابتدا از مستاجر گرفته است:

این نوع سرقفلی، بدوی (ابتدایی) است. که در واقع مزد بازکردن قفل می ‌باشد. که مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید می‌ باشد.

این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر (مالک ملک) و مستاجر رد و بدل شده است و چون وجه بر عهده مستاجر می ‌باشد، قابل توقیف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی طلبکار، مستاجر باید اثبات نماید که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر منعقد شده است و مبلغی به عنوان سرقفلی مورد توافق قرار گرفته است.

بنابراین واحد اجرای احکام به موجر اخطار می ‌دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و آن را نباید به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ خواهد شد.

2- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر از مالک ملک یا مستاجر دیگر در میان قرارداد اجاره می گیرد:

طبق قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76

همچنین مستاجر می تواند در مدت اجاره از موجر یا مستاجر دیگر برای واگذاری حق خود، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

به دلیل وجه بودن این نوع سرقفلی، قابلیت توقیف مانند نوع اول نیز وجود دارد. در این نوع سرقفلی، سرقفلی مبلغی است که بر عهده مالک یا مستاجر دوم است و توقیف آن بر اساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.

3- سرقفلی به صورت مقدار مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه ملک از مالک می گیرد:

در شرایطی که مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد یا این مستاجر، مستاجر اول یا دوم باشد، می تواند هنگام تخلیه ملک از موجر (مالک) مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: در این نوع طلبکار مستاجر، مستاجر پس از اثبات حق سرقفلی، می تواند تقاضای توقیف سرقفلی کند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. یک نکته مهمی درباره این نوع سرقفلی وجود دارد آن هم این است که مستاجر می تواند بدون ثابت کردن امری، سرقفلی را توقیف نماید.

4- سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستاجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌ بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌ گیرد:

‌مطابق ماده 7 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره (مورد اجاره مثلا خانه اجاره ‌ای) در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می ‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین مطابق ماده 8 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می ‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: طلبکار مستاجر پس از ثابت کردن وجود شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود توافق میان مالک و مستاجر در مورد گرفتن مبلغی در مقابل انصراف از این امتیازات می‌ تواند تقاضای توقیف کند.

5- سرقفلی عرفی:

لازم به ذکر است در عرف هم نوعی سرقفلی رایج است. بنابراین مالک ملک تجاری زمانی که سرقفلی ملک خود را واگذار می ‌کند، این سرقفلی فقط در مقابل امتیازات تجاری ملک پرداخت نمی‌ شود بلکه عرف امتیازاتی را برای انتقال دهنده سرقفلی در نظر گرفته است.

زمانی که شخصی سرقفلی مغازه خود را به فرد دیگری واگذار می کند، در اصل فرد انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه کند و به فرد خریدار، سرقفلی را واگذار کند. همچنین مالک میداند که نمی تواند پس از یک سال به آسانی درخواست تخلیه مغازه خود را کند. مگر اینکه مستاجر در ملک زیاده روی کرده باشد. این نکته امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی قائل شده است.

بنابراین در عرف سرقفلی دارای مزایایی است که این مزایا بر اساس توافق ضمنی طرفین و بر اساس حکم عرف است.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی: برای این نوع سرقفلی مبلغی وجود ندارد و امتیازات ایجاد شده فقط برای سرقفلی می باشد. پس آیا این حق قابل توقیف است یا خیر؟

اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد که لازم است آن هارا توضیح دهیم. با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه می توان مبلغی را با انتقال آن به دیگری دریافت کرد، می توان آن را قائل به مالیت (ارزش اقتصادی) تلقی کرد و به تبع آن قابل توقیف بودن این امتیازات بود.

 

بهترین وکیل پرونده سرقفلی دقیقا چیست در تهران

وکیل ملکی : مشاوره گرفتن از وکیل متخصص و مجرب این امکان را فراهم می کند تا اطلاعات دقیق و مستندی در مورد اینکه سرقفلی دقیقا چیست، به دست بیاورید. همچنین با اقدامات اصولی، سریعتر، راحتتر و با ریسک کمتر، می توانید پرونده مورد نظر خود را به نتیجه برسانید.

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟ یکی از رایج ترین و بحث برانگیز ترین قرارداد ها، قرار داد های اجاره ای می باشد که روزانه میان افراد منعقد می شود و هر شخصی در زندگی خود حداقل یک بار اقدام به تنظیم آن کرده است. تعریف قرارداد اجاره به این گونه است که: اجاره قراردادی می باشد که مستاجر با پرداخت مبلغ مشخصی به نام اجاره بها به مالک ملک، برای مدت مشخصی مالک منافع ملک می شود و می تواند از آن منافع تا پایان انقضای قرارداد اجاره استفاده کند.

 

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

 

طبق این تعریف، قرارداد اجاره دارای سه رکن اصلی می باشد که آن ها عبارتند از: مستاجر، موجر (مالک ملک) و اجاره بها.

در این نوع قرارداد مانند هر نوع قرارداد دیگری، پس از انعقاد قرارداد، برای موجر و مستاجر تکالیف و حقوقی در مقابل یکدیگر تشکیل می شود. ما در این مقاله قصد داریم به یکی از چالش برانگیزترین موضوعات مرتبط با تکالیف و حقوق ناشی از قرارداد اجاره، یعنی نحوه گرفتن حکم تخلیه ملک بپردازیم.

 

در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

1- با توجه به اینکه مدت عقد اجاره محدود است پس از انقضای آن در صورت عدم تمدید و عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر، موجر می تواند حکم تخلیه را بگیرد.

2- در صورتی که مستاجر به مدت ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند.

3- در صورتی که در قرارداد شرط عدم انتقال به غیر شده باشد و مستاجر ملک را به دیگری اجاره داده باشد.

4- مستاجر استفاده ناشمروعی از ملک کرده باشد.

 

چگونگی گرفتن حکم تخلیه مستاجر

در ابتدا موجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای صدور حکم تخلیه را بدهد. پس از صدور حکم تخلیه ۲۰ روز فرصت تجدید نظر خواهی و واخواهی وجود دارد، پس از اتمام این مدت و در صورتی که حکم به نفع موجر صادر شود او می تواند تقاضای صدور اجراییه کند و به مستاجر ۱۰ روز فرصت برای اعتراض داده می شود. چنانچه اعتراضی از سوی مستاجر صورت نگیرد، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا ضابطین کلانتری محل صورت خواهد گرفت.

دو نوع قرارداد اجاره وجود دارد که آن ها عبارتند از: قرارداد های اجاره غیر رسمی، قرارداد های اجاره عادی. رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک برای  قرارداد های اجراه غیر رسمی یعنی قرارداد هایی که در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشده اند در صورتی امکان پذیر است که دو نفر شاهد ذیل آن را امضا کرده باشند. در غیر این صورت اگر قرارداد اجاره عادی باشد، اعتراض مستاجر به حکم تخلیه ملک وارد نمی باشد و در شرایطی که به آن معترض باشد باید به شکل جداگانه برای تنظیم دادخواست، اقدام نماید. این نکات یکی از مهم ترین نکاتی بود که باید در نظر داشته باشید.

وکیل ملکی در تهران

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟ یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی، سند می باشد. سند را می توان به این گونه تعریف کرد: « هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد، سند نامیده می شود.»

 

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟

 

اسناد از نظر حقوقی به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از: سند عادی،  سند رسمی. اما در اصل اسناد رسمی قابلیت اثبات آن ها ساده تر است و اعتبار بیشتری نیز دارند.

ماده 22 قانون ثبت در خصوص مالکیت املاک به این صورت مقرر می کند که: « زمانی که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت در این شرایط فقط می تواند آن شخص را مالک بشناسد: ملک به اسم آن فرد ثبت شده باشد، شخصی که ملک ذکر شده به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، ملک ذکر شده از مالک رسمی ارثاً به آن فرد رسیده باشد.» بنابراین قانون گذار، مطابق این مقرر مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد.

ممکن است بسی از شما با مواردی مانند ملک مسکونی ای که سند نداشته و با نوشته ای به نام قولنامه خرید و فروش می شود مواجه شده باشید. درباره این موضوع سوالی پیش ِمی آید آن هم این است که در این موارد اثبات مالکیت ملک بدون سند چگونه خواهد بود؟ خریدار ملک قولنامه ای چگونه بدون سند، راهی برای اثبات مالکیت خود پیدا می کند؟

 

املاک بدون سند

وکیل املاک : امروزه برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در هنگام خرید این خانه ها باید دقت کافی داشته باشید و تمامی جوانب را بسنجید ، چرا که در صورت بروز اختلاف یا ایجاد مشکلات، به دلیل اینکه ملک بدون سند است اثبات مالکیت نیاز به طرح دعوا در دادگاه و صدور حکم قضایی دارد.

 

اثبات مالکیت املاک بدون سند

در صورتی که ملک خریداری شده فاقد سند رسمی باشد، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند، در این دعوا خریدار خانه ی بدون سند خواهان محسوب شده و فروشنده ی ملک فاقد سند خوانده. پس از اقامه دعوا، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک، مبایعه نامه عادی، شهادت شهود و مانند این ها تصمیم گیری کرده و  در صورتی که صحت دلایل خواهان بتنی بر مالکیت ملک را احراز کند، حکم به مالکیت او صادر می کند.

توجه داشته باشید که دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سند رسمی دارند قابل رسیدگی در دادگاه نیست، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند، بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد.

 

دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید

مالکین املاک در بعضی از مواقع با این مشکل مواجه می شوند که فرد دیگری آن خانه را مورد تصاحب خود قرار داده است و در آن زندگی می کند. در چنین شرایطی که ملک ثبت نشده در اختیار شخص دیگری است، علاوه بر دعوای اثبات مالکیت، خواهان می تواند دعوی خلع ید را نیز مطرح کند.

 

اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی و بدون قولنامه

همچنین در برخی از موارد فرد مدعی مالکیت سند رسمی و قولنامه ندارد؛ یا بنا به دلایلی قولنامه ای که تنظیم شده بود از بین رفته است. علاوه بر آن ممکن است ملک ارثیه آن فرد بوده و بعد از به ارث رسیدن، متوجه شده است که ملک، سند و قولنامه ندارد. در این شرایط فرد مدعی برای اثبات ادعای خود باید دلایل محکمه پسند مانند تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا افراد خانواده یا شهادت شهود استفاده کند.

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک : در مواردی ممکن است شخصی که مالک رسمی ملک است فوت کرده باشد. در این حالت شما اگر بخواهید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید باید حتما دادخواست به طرفیت ورسه ی آن شخصی که مالک بوده است را مطرح کنید. گاهن ممکن است که شما گواهی انحصار وراثت نداشته باشید و یا در واقع ورسه ی مالک اصلی، گواهی را در اختیار شما قرار ندهند. با توجه به این که شما ذی نفع محسوب می شوید، این امکان را دارید که از طریق شورای حل اختلاف به استناد مبایعه نامه ای که دارید درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را مطرح کنید و بعد از آن که گواهی انحصار وراثت مالک صادر شد، دادخواست الزام به تنظیم، علیه ورسه ی مالک را مطرح کنید.

 

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

 

قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟

وکیل ملکی : اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک عین منافع مستأجره (مال مورد اجاره) می شود و در نتیجه می تواند در آن ملک هرگونه دخل و تصرفی را انجام دهد.

گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به‌ وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌ شود بنابر‌این نمی ‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم‌ گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می ‌شود، می ‌تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.

 

نتیجه گیری

در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی محسوب می شود که شخصیت خوانده دعوا ملاک و معیار نبوده و درصورت فوت وی نیز می توان علیه وراث مطرح و خواهان رسیدگی شد.

برای طرح این دعوی، علاوه بر عقد قرارداد معتبر و قانونی، گواهی عدم حضور خریدار در دفتر اسناد رسمی و… گواهی انحصار وراثت برای تعیین و شناسایی وراث متوفی که دعوی علیه آنها مطرح شده است، الزامی است.