سند شورایی در املاک روستایی

سند شورایی در املاک روستایی چه معنایی دارد؟

سند شورایی در املاک روستایی

سند شورایی در املاک روستایی چه معنایی دارد؟

این نوع اسناد با اسنادی از قبیل سند ششدانگ یا سند مشاع و … چه تفاوتی دارند؟

اعتبار سند شورایی چقدر است؟

ما میدانیم که ویلاها و باغ های زیادی وجود دارند که دارای سند شورایی هستند.

آنها به همین شکل خرید و فروش می شوند.

سند شورایی در اصل همان سند عادی یا به اصطلاح قولنامه یا مبایعه نامه ای است که عده ای به عنوان شاهد آن را امضا نموده و سپس رییس یا اعضای شورای محلی روستا، محتویات آن را با استفاده از امضا و مهر تایید می نمایند.

شورای اسلامی شهر های کوچک هم میتوانند سند شورا را مورد تایید قرار دهند.

در حال حاضر سوالی که مطرح میباشد این است که اسناد شورایی تا چه حد قابل اعتماد است؟

اعتبار اسناد شورایی به دلیل این که به تایید شورای محلی یا شورای اسلامی شهر ها رسیده، بیشتر از مبایعه نامه های عادی است.

اما در هر صورت سند شورایی، سندی عادی حساب می شود. بنابراین به اندازه سند رسمی قابل اعتماد نمی باشد.

آیا میتوان سند شورایی را به اسناده رسمی ششدانگ تبدیل کرد؟

اکثر اسناد شورایی دارای سند مادر و مشاع بسیاری هستند.

آنها از طرف مالکین به صورت مفروز (با حدود اربعه مشخص شده) مورد تصرف و بهره برداری قرار میگیرند.

به این کار اصطلاحا مفروزالرعیه گفته می شود.

برای این که این نوع از اسناد به سند رسمی تبدیل شوند، باید به ادارات ثبت اسناد مراجعه شوند.

مالک باید با مراجعه به اداره ثبت و استفاده از “قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي” که جایگزین مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد رسمی شده است؛ درخواست خود را به شکل ثبت شده در قوانین تقدیم نموده تا همانند قانون، سند تگ برگی ششدانگ برای ملک درخواست دهنده تنظیم گردد.

بدیهی است برای هیات فوق که مستقر در اداره ثبت است سند شورایی که محتویات آن از سوی شورای روستا مهر و امضا و تایید شده است قابل قبول می باشد.

ویژگی‌های مثبت سند شورایی زمین روستایی

قولنامه زمین روستایی با مهر شورا تعدادی ویژگی‌های مثبت هم دارد.

مثلاً شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی باید کلی هزینه‌های جانبی بدهید، اما در این اسناد خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و غیره نیست و سرعت انجام معامله هم بیشتر است.

چالش‌ های سند شورایی

در سند های شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود.

یکی اینکه اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند. به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با قولنامه زمین روستایی با امضای شورا را دارید حتما قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد.

نکته دوم این است که کاربری املاک در این قولنامه‌ها معلوم نمی‌شود.

یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌و‌سازی را در آن ندارید.

حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید.

باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌ های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید.

در نقشه GIS و طرح هادی روستایی که در دهیاری‌ها معمولا موجود است به راحتی می‌توانید متوجه کاربری زمین‌ ها شوید.

جمع‌بندی

اکنون که با سند شورایی و میزان اعتبار آن از نظر قانونی آشنا شده‌اید می‌توانید اقدام به خرید زمین‌ ها و ویلا هایی کنید که دارای این نوع اسناد است.

حالا دیگر می‌دانید که باید حتما حواستان باشد که ملک وقفی نباشد و کاربری واقعی آن نیز همان چیزی باشد که در سند قید شده است.

درضمن می‌دانید که برای گرفتن استعلام‌های ضروری باید سراغ چه مراجعی بروید.

اگر حواستان به این موارد باشد هنگام خرید زمین یا ملکی که سند رسمی ندارد گرفتار دام کلاهبرداران نخواهید شد.

شما میتوانید در معاملات املاکی که اسناد آنها شورایی است با وکیل خبره ملکی مشورت نمایید.

نکات حقوقی تهاتر

نکات مهم درباره تهاتر

تهاتر و نکات مهم پیرامون آن

نکاتی مهم درباره تهاتر: تهاتر به این معنا است که دو نفر از همدیگر طلبی داشته باشند و هرکدام برای پرداخت بدهی خود به یکدیگر، استناد به طلب خود میکنند. سپس با استفاده از آن، بدهی خود را پرداخت میکنند.

انواع تهاتر در مسائل حقوقی

در این قسمت قصد داریم تا درباره انواع تهاتر صحبت کنیم و با مسايل مختلف آن آشنا شویم.

  • تهاتر قهری

یکی از انواع تهاتر، تهاتر قهری می باشد.

تهاتر قهری بدین معنا است که دو شخص از یکدیگر بنا به دلایلی طلبکار گشته اند.

درحالی که طلب آنها از همدیگر بصورت قهری و بدون نیاز به حکم دادگاه یا توافق آنها باشد، معامله پایاپای خواهد شد و از بین خواهد رفت.

وحدت جنس دو دین

معامله پایاپای بین دو دین زمانی اتفاق می افتد که از یک جنس باشند.

اگر طلب فردی پول و طلب دیگری برنج باشد، آنگاه تهاتری حاصل نخواهد شد.

سپس هرشخص باید بدهی خود را به فرد مقابل پرداخت نماید؛ به دلیل این که وحدت جنس وجود ندارد.

آزاد بودن دو دین

معامله پایاپای بین دو دین زمانی اتفاق می افتد که هردوی آنها آزاد باشند.

در غیره این صورت اگر یکی از آنها به نفع شخص ثالثی توقیف شده باشد، دیگر تهاتر حاصل نخواهد شد.

برای مثال شهروز 100 میلیون به بهروز بدهکار است.

بهروز که به گلروز بدهکار است و گلروز این بدهی 100 میلیونی را نزد شهروز به نفع خودش توقیف می کند.

سپس بهروز به شهروز 100 میلیون بدهکار می شود. بنابراین معامله پایاپای حاصل نمی شود.

طلب حال و طلب مدت دار

زمانی که یکی از دو طلب حال است و دیگری مدت دار، در این صورت معامله پایاپای حاصل نمی شود؛ به دلیل این که زمان پرداخت دو طلب متفاوت است در این صورت بدهکار دین حال از پرداخت خودداری می کند تا زمان دین موجل فرا رسد و او از شخص دوم طلبکار گردد.

بنابراین در تاریخ دین موجل معامله پایاپای انجام خواهد شد. در این حال او باید خسارت تاخیر تایدیه را به فرده مقابل بپردازد.

  • تهاتر قراردادی

دو نفر با همدیگر توافق میکنند که بین طلب های یکدیگر تهاتری ایجاد نشود. برای مثال دو فرد تاجر برای جلوگیری از اشتباه در محاسبه قراردادی میبندند. سپس زمانی که از یکدیگر طلبکار شدند، تهاتری ایجاد نشود و هرکدام از آنها بدهی خود را به فرد مقابل پرداخت نمایند. در این حالت تهاتری ایجاد نخواهد شد.

  • تهاتر قضایی

مداخله دادگاه برای وقوع تهاتر امری الزامی است و خود دو حالت دارد:

  1. یکی از این دو نوع طلب مسلم، و نوع دیگر مورد انکار است. بطور مثال یکی از طرفین دعوا برای وصول طلب خود شکایت خودش را به دادگاه تقدیم نموده (طلب مسلم) و شخص دوم ادعا میکند که در زمان گذشته بنا به دلایلی از شخص اول طلبکار کشته است (طلب مورد انکار) بنابراین بین این دو طلب معامله پایاپای صورت گرفته است ولی نفر اول ادعای فرد دوم را انکار میکند. در این قسمت دادگاه به درخواست فرد دوم رسیدگی کرده و چنانچه مشخص شد که شخص دوم نیز در گذشته از فرد اول طلبکار گشته، رای دادگاه مشخص خواهد شد که در گذشته تهاتر صورت گرفته و دادگاه حکم نهایی را به فرد دوم خواهد داد.
  2.  وجود یکی از دو دین مسلم می باشد ولی تحقق دین دیگر نیازمند رسیدگی قضایی و صدور حکم توسط دادگاه است. برای مثال شهروز به دلیل خرید خودرو مبلغ 20 میلیون به بهروز بدهکار است. سپس شهروز از بهروز شکایت کرده و ادعا می کند که بهروز به خانه آن آسیب رسانده است، بنابراین از او طلب خسارت می کند. درصورتی که دادگاه با رسیدگی قضایی شکایت شهروز را قبول کرده و مبلغ خسارت را برای بهروز تعیین کند، با رای دادگاه معامله پایاپای حاصل خواهد شد.

آیا معامله پایاپای بین مطالبات و بدهی دولت ممکن است؟

خیر؛ بطور مثال اگر فردی به وزارت مسکن بدهکار و طلبکار باشد، نخست باید بدهی خود را به دولت پرداخت نموده سپس طلب خود را وصول نماید.

آیا اگر محل پرداخت دینی در تهران و دیگری در کرج باشد، تهاتر قهری ممکن است؟

خیر؛ محل پرداخت هر دو باید یکی باشد.

استخدام وکیل برای انجام امور تهاتر

در صورتی که نیاز به مشاوره برای انجام امور معامله پایاپای دارید، میتوانید با وکلای (وکیل ملکی و وکیل حقوقی) مجموعه ما در تماس باشید.