حکم تخلیه توسط وکیل ملکی

مراحل دریافت حکم تخلیه

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

چگونه می توان حکم تخلیه را دریافت کرد؟ اخذ حکم تخلیه در برخی موارد تا آنجا که ممکن است ساده است ، اما در موارد دیگر شامل مسائل مختلف حقوقی است و برای دفاع از حقوق شما به یک وکیل ملکی واجد شرایط نیاز است. در هر صورت ، اگر می خواهید تقاضای تخلیه کنید باید با مفاد کلی حاکم بر این موضوع بهتر آشنا شوید. پس در ادامه با ما همراه باشید.

حکم تخلیه چیست؟

یکی از مسائل حقوقی تخلیه ید نامیده می شود. این مشکل، که اغلب با مسائل دیگر مانند سلب مالکیت اشتباه می شود، در نتیجه  تصرف مستاجر (یا شخصی که به یک قرارداد معتبر متکی است)، در یک ملک اجاره ای (یا اموال دیگر) بوجود می آید. در واقع، تصرف شخص باید خارج از لحظه انعقاد قرارداد یا خارج از شرایط آن باشد و باید حقی برای صاحب ملک ایجاد شود که شخصاً بر مالکیت آن ملک و منافع وی تمایل داشته باشد.

در اینجا می توان با طرح شکایت برای تخلیه ید، ادعای کنترل کامل اموال را داشت. این یک ادعای غیرمالی است و قیمت آن خیلی بالا نیست، اما مطالبه بدهی های معوقه که در مواردی ادله استنادی صاحبخانه برای تخلیه است، یک دعوی مالی است و باید جداگانه تنظیم شود.

حکم تخلیه

هنگام تشکیل پرونده تخلیه، چند نکته را باید در نظر داشت. اگر مدت اجاره به اتمام رسیده است، می توانید درخواست تخلیه کنید، در این صورت دستور تخلیه بدون نیاز به حضور شما و طرف مقابل صادر می شود و ظرف 72 ساعت اجرا می شود، اما اگر می خواهید برای درخواست تخلیه اقدام کنید، باید به دفتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کنید. خدمات قضایی با توجه به شرایط موجود پرونده شما را به یکی از مراجع زیر ارجاع می دهد:

دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت

اگر اجاره نامه را در دفتر اسناد رسمی امضا کرده اید ، باید به همان دفتر بروید و پس از ارائه مدارک لازم، به ویژه اجاره نامه، درخواست تخلیه را دنبال کنید. دفتر اسناد رسمی همچنین اجرای حکم را در ادارات برای ثبت اعلام می کند.

شورای حل اختلاف:

اگر قرارداد مربوطه معمولی باشد و تمام شرایط اعتبار قرارداد اجاره را داشته باشد (به صورت کتبی، با ذکر تاریخ و زمان دقیق، مبلغ اجاره و امضای دو شاهد)، به حل اختلاف ارسال می شود.

شورا حل اختلاف رایج ترین مرجع برای اختلافات اجاره ای بین صاحب خانه و مستاجر است. البته این نهاد فقط به مطالبات مالکان و مستاجران املاک مسکونی رسیدگی می کند و نمی تواند به مطالبات آنها علیه املاک تجاری رسیدگی کند.

دادگاه عمومی ملک

اگر قرارداد اجاره بین طرفین وجود داشته باشد اما یکی از شرایط ذکر شده در پاراگراف آخر را نداشته باشد، به دادگاه عمومی محل املاک اجاره ای جهت واگذاری ارسال می شود.

موارد دستور تخلیه

سوال اصلی این است که تحت چه شرایطی می توان درخواست تخلیه ملک را داد؟ در اینجا با شرایط متفاوتی روبرو هستیم که اجازه صدور دستور تخلیه را می دهد. آنها به شرح زیر هستند:

حکم سلب مالکیت به دلیل فسخ قرارداد اجاره

اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و تمدید نشده باشد، اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند. در این صورت می توانید درخواست تخلیه فوری یا دستور تخلیه را بدهید که می تواند در اسرع وقت اجرا شود و اگر به نتیجه ای رسید، ظرف 72 ساعت اجرا می شود.

حکم اخراج به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها یا همان مبلغ اجاره به مدت سه ماه خودداری کند. در اینجا می توانید به دادگاه بروید و بدهی های معوق را مطالبه کنید. همچنین می توانید تقاضای حکم تخلیه یا تخلیه ید کنید.

دستور تخلیه به دلیل تخلف و سوء رفتار

اگر مستاجر از املاک مسکونی بر خلاف قانون یا محتوای قرارداد اجاره استفاده کند. در این مورد، شما می توانید برای دریافت حکم تخلیه اقدام کنید.

اگر مستاجر به املاک مسکونی آسیب برساند یا ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و این تعمیر نیاز به تخلیه داشته باشد، اما مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، باز هم امکان درخواست تخلیه ملک وجود دارد که منجر به صدور حکم تخلیه می شود.

در برخی موارد، انتقال مزایای اجاره به عنوان یکی از شرایط درخواست حکم تخلیه ذکر شده است. این مورد، اگر توسط طرفین اجاره حل نشود، ممکن است اشاره ای به حکم دادگاه و درخواست حکم تخلیه باشد.

به خاطر داشته باشید که می توانید این وجه را هنگام واریز مبلغ پول پیش مسکن را در حساب دادگاه یا ضمیمه رسید اسناد خود برای پرداخت این مبلغ به مستاجر، مطرح کنید. در غیر این صورت به دادخواست شما رسیدگی نمی شود.

وکیل ملکی - وکیل ملکی در تهران

وکیل ملکی | وکیل ملکی در تهران | بهترین وکیل ملکی با تجربه در تهران

وکیل ملکی چه کسی است؟

وکیل ملکی یک شخص متخصص است که در امور دعاوی ملکی به کمک شما می آید. ممکن است یک سوالی ذهن شمارو درگیر کرده باشد که دعاوی ملکی به چه دعاوی گفته می شود؟ دعاوی ملکی، به دعاوی گفته می شود که مربوط به اموال غیر منقول و انسان است. اموال غیر منقول به دو دسته تقسیم می شوند: 1- املاک و اراضی شهری 2- املاک و اراضی خارج از شهر. این نکته را در نظر داشته باشید که اموال غیر منقول قابلیت جابجایی ندارند و پیگیری این دعاوی ملکی برعهده وکیل ملکی می باشد.

 

نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که “وکیل ملکی” توانایی دفاع از خود را در سایر زمینه ها نیز دارد، اما سعی دارد فقط تنها در دعاوی ملکی و پرونده های این حوزه وارد شود.

 

برای آشنایی بیشتر با مسائل حقوقی املاک و مستغلات با وکیل تهران ۲۴ همراه باشید.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

موارد دعاوی ملکی

در ادامه شما را به طور کامل با پرونده های مربوط به دعاوی ملکی که باید توسط وکیل ملکی پیگیری شود آشنا می کنیم:

وکیل ملکی در دعاوی خلع ید

درصورتی دعاوی خلع ید ایجاد می شود که شخصی ملک فرد دیگری را بدون رضایت آن فرد توقیف کند. در این شرایط آن فرد می تواند با یک وکیل ملکی مشورت کند سپس دعوی خلع ید کند. همچنین می تواند درخواست خود را مطرح کند.

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی

  1. در خلع ید باید تشریفات دادرسی انجام شود اما در تصرف عدوانی نیازی به این کار نیست.
  2. در هر دو دعاوی امکان تجدید نظر وجود دارد
  3. در تصرف عدوانی بلافاصله امکان اجرایی کردن حکم وجود دارد و لازم نیست که حکم قطعی بشود اما در خلع ید به دلیل ماده 1 قانون اجرای حکم، حکم باید قطعی باشد و بعد از آن برای به اجرا گذاشتن حکم اقدام گردد.

فقط افراد زیر می توانند دعوا تصرف عدوانی را مطرح کنند:

  • مالک
  • مستاجر
  • مباشر
  • خادم
  • رعیت
  • کارگر
  • نماینده
  • اشخاصی مانند ذینفغ، وکیل یا نماینده یک فرد حق طرح دعوا خلع ید را دارا هستند.

آیا مستاجر اگر نتواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند، توانایی اینکه موجر را مجبور به انتقال به مستاجر دیگری کند را دارد؟

این حق مطابق قانونی که تحت عنوان مالک و مستاجر است وجود ندارد مگر اینکه مستاجر نیز حق سرقفلی را داشته باشد ولی موجر از پرداخت سرقفلی راضی نباشد و در صورت انتقال سرقفلی به دیگری، موجر موظف است که انتقال را انجام دهد.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

تفاوت میان تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع چیست؟

در صورت عدم توافق شرکا در مورد فروش ملک مشاع، هر یک از شرکا می توانند تقاضای افراز ملک مشترک را داشته باشند. یک نکته ای وجود دارد آن هم این است که اگر مراحل ثبت ملک تکمیل شود، درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محلی ارائه می شود. در مورد تفکیک ملک، ملک نباید مشترک باشد، به این معنی که مالک می تواند با وکیل ملکی خود به اداره ثبت مراجعه کند و ملک خود را به بخش های مختلف تقسیم کند و همچنین در صورت موافقت مالکین مشترک، در مورد تقسیم اموالشان آن ها می توانند برای تفکیک ملک در اداره ثبت توسط وکیل ملکی اقدام کنند.

 

دستور تخلیه توسط وکیل ملکی تهران

در صورت انعقاد قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر و منقضی شدن قرارداد و امتناع مستاجر از تخلیه ملک، موجر یا وکیل می توانند برای واریز مبلغ قرض الحسنه به شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای تخلیه (حکم تخلیه) کنند. همچنین این دستور برگشت ناپذیر و فوری است.

وکیل املاک و مستغلات برای دعاوی سرقفلی

سرقفلی چیست؟ مستاجر برای مالکیت منافع تجاری مقداری پول به موجر و مالک می پردازد، اما در اصل مالکیت ملک تجاری متعلق به مالک ملک و صاحب خانه است. در صورتی مستاجر می تواند از ملک در اماکن تجاری استفاده کند که قرارداد اجاره با موجر منعقد شود. همچنین اجاره بها توسط مستاجر به موجر و مالک پرداخت شود.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟

اگر ملک دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار می تواند با وکیل ملکی برای اخذ سند رسمی ملک به دادگاه مراجعه کند و دادگاه می تواند به فروشنده دستور تنظیم سند را بدهد. در صورتی که فروشنده از رعایت تصمیم دادگاه امتناع کند، نماینده دادگاه می تواند به دفترخانه برود و به جای فروشنده، اسناد را امضا کند.

 

چگونگی مطالبه اجاره معوقه با وکیل ملکی

یک نکته ای وجود دارد آن هم این است که میزان اجاره ماهیانه ای که مستاجر باید آن را در آغاز یا پایان هر ماه به موجر و صاحب خانه بپردازد، در زمان عقد قرارداد اجاره تعیین می شود.

در صورتی که مستاجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت ماهانه اجاره بها عمل نکند و اجاره بها به تعویق بیفتد، موجر می تواند با گرفتن وکیل ملکی و مراجعه به دادگاه نسبت به دریافت اجاره بهای معوق اقدام کند. در صورت ادامه پیدا کردن معوقات ماهانه اجاره بها، این امکان وجود دارد که موجر یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و اخراج مستاجر به دادگاه مراجعه کنند.

انجام انواع دعاوی ملکی در تهران

شما می توانید از نام این نوع دعاوی تشخیص دهید که موضوع این نوع دعاوی، مربوط به املاک می باشد.

دو نوع دعاوی در مورد این موضوع وجود دارد که آن ها عبارتند از:

1- دعاوی حقوقی 2- دعاوی کیفری

هرگاه یکی از طرفین در این دعاوی مرتکب جرم شده باشد، کیفری محسوب می شود و دعاوی از قبیل فک رهن یا الزام به تنظیم سند رسمی، دعاوی ملکی حقوقی محسوب می شوند.

نمونه هایی از دعاوی ملکی کیفری شامل فروش غیر قانونی اموال شخصی به یک یا چند نفر است.

بعضی وقت ها دعوای ملکی حقوقی ممکن است منشا ثبت شده داشته باشند. مثل ابطال سند رسمی.

بهترین وکیل ملک در تهران

افرادی که در تهران دارای ملک هستند و ساکنین تهران در زمان بروز مشکل ملکی، برای جستجوی بهترین وکیل ملکی در تهران در اینترنت جستجو می کنند.

گروه تهران وکیل ۲۴ با وکلای حرفه ای در زمینه مشاوره حقوقی در امور ملکی آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به کلیه عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی هستند می باشد.

بهترین وکیل ملکی در تهران کیست؟

وکیل ملکی شخصی است که درباره موضوع دعاوی ملکی کار می کند و کاملا به صورت تخصصی در این حوزه مشغول به کار است.

همانطور که در قسمت بالاتر درباره موضوع دعاوی ملکی توضیح داده شد، دعاوی ملکی عنوانی است برای مجموعه ای از دعوای ارتباطی بین اموال غیر منقول و انسان.

اموالی که امکان جا به جایی ندارند را اموال غیر منقول می گویند.

اموال غیرمنقول در یک نوع تقسیم شامل املاک و اراضی هستند و در یک نوع دیگر می توان اراضی را به اراضی در محدوده شهر و خارج از آن تقسیم کرد.

تقسیم بندی ای که املاک را به دو دسته تقسیم می کند عبارتند از:

1- املاک تجاری 2- املاک مسکونی

کلیه دعاوی که در قسمت بالا ذکر شده در زمینه کار وکیل متخصص املاک می باشند.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

وکیل متخصص در امور اراضی

در واقع وکیل ملکی یا اراضی به وکیلی گفته می شود که فقط روی امور ملکی تمرکز کرده است. یک وکیل ملکی می تواند از خود دربرابر تمامی دعاوی دیگر از قبیل طلاق، نفقه، حضانت و … دفاع کند اما آن فرد وارد این گونه دعاوی نمی شود و فقط به دعاوی که مربوط به ملک و اراضی است، وارد می شود.

روش صحیح تقسیم پارکینگ در آپارتمان ها

یکی از مشکلاتی که در میان اعضای آپارتمان ها وجود دارد، اختلاف بر سر پارکینگ آن آپارتمان است.

 

امروزه همسایه ها با یکدیگر بر سر پارکینگ با مشکل مواجه می شوند. دلیل آن هم این است که تعداد آپارتمان ها بسیار زیاد شده است و ممکن است چنین مشکلی در میان همسایه ها پیش بیاید. برخی افراد قصد دارند پارکینگ آپارتمان خود را به افراد دیگری که مستقر آن آپارتمان نیستند، منتقل کنند و اعضای دیگر آن آپارتمان با این موضوع مشکل دارند. علاوه بر آن تمامی این مشکلات به دلیل عدم اطلاعات کافی از قوانین پارکینگ و روش صحیح تقسیم پارکینگ در آپارتمان ها می باشد.

 

پارکینگ سندی

اصولاً این نوع پارکینگ در سند رسمی ملک به ثبت رسیده و معمولاً هنگام معامله ملک، اگر پارکینگ دارای سند باشد و مزاحمتی برای پارکینگ دیگری ایجاد نکند، به خریدار اطلاع داده می شود و در سند به عنوان یکی از توابع ملک، درج می شود.

اگر در شرایطی هستید که به پارکینگ نیاز دارید و قصد دارید از وجود پارکینگ برای ملک خود اطمینان حاصل کنید، باید در زمان بازدید حضوری از ملک مورد نظر خود، از مالک آن ملک درخواست کنید تا به شما فضای پارکینگ را نشان دهد.

 

روش صحیح شماره گذاری پارکینگ آپارتمان ها

روش شماره گذاری پارکینگ آپارتمان: طبق قوانین و مقررات مربوط به پارکینگ ها، تعداد جای پارک برای هر طبقه بر اساس نقشه های معماری تعیین می شود. نکته دیگری نیز وجود دارد که شماره گذری پارکینگ ها در آپارتمان های مختلف عمدتاً در طبقه همکف انجام می شود.

روش صحیح شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز

مسئول شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز، نقشه بردار متخصص تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی می باشد که در اصل نماینده اداره ثبت بوده و بر پایه توافق نامه بین ادارات ثبت و سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استفان می باشد. در این صورت نظام مهندسی تعیین می کند که نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان ها جهت بازدید از چه ساختمانی و در چه زمانی برای بازدید از آن ساختمان، فرستاده شود.

بنابراین سازمنده و مالک حق ندارند اظهار نظری برای انتخاب نقشه بردار داشته باشند. همچنین آن ها نمی توانند درخواست نقشه بردار خاصی را داشته باشند به دلیل این که شماره گذاری پارکینگ کاملا منصفانه و بدون هیچ گونه توطئه ای در میان سازنده و کارشناس انجام شود.

سرقفلی چیست؟

در این موضوع قصد داریم درباره سرقفلی دقیقا چیست اطلاعات مورد نیاز را به شما انتقال دهیم.

حقی که در قراردادهای اجاره املاک تجاری برای مستاجر، تا قبل از سال 1376 به موجب تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری، ایجاد می شود را سرقفلی می نامند.

در اصل هنگامی که قراردادی برای اجاره محل تجاری مالک منعقد می شود، از همان ابتدا مبلغی به نام سرقفلی از مستاجر اخذ خواهد شد. اما کرایه ای که مستاجر باید هرماه آن را به مالک بپردازد تغییری نخواهد کرد.

مستاجر به مبلغی که برای اجاره به مالک ملک می دهد، می تواند از این طریق نسبت به دیگران در اجاره کردن آن ملک حق تقدم یابد و اگر مستاجر دوباره آن ملک را اجاره نکند و قصد تخلیه ملک را داشته باشد، مالک موظف است که به قیمت روز آن مبلغی را که از مستاجر در ابتدای اجاره گرفته است را به آن شخص برگرداند.

درصورتی که مالک در ابتدای اجاره ملک از مستاجر سرقفلی نگیرد، مستاجر می تواند ملک را به فرد دیگری منتقل کند. البته در شرایطی می تواند این کار را انجام دهد که خودش نخواهد به فعالیت تجاری در آن ملک ادامه دهد.

مستاجر اول در شرایطی می تواند از مستاجر دوم سرقفلی بگیرد که حق انتقال به فرد دیگری را داشته باشد و در ابتدا به مالک آن ملک سرقفلی نداده باشد. همچنین اگر مستاجر دوم تصمیم بگیرد که ملک را تخلیه کند باید سرقفلی را از مستاجر اول دریافت کند و حق ندارد به مالک ملک مراجعه کند به دلیل این که نمی تواند از آن سرقفلی را دریافت کند.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

چگونه می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

یکی از بحث برانگیز ترین قرارداد ها، قرارداد اجاره ای است که بین افراد به صورت روزانه منعقد می شود و هر فرد حداقل برای یک بار در زندگی خود این نوع قرارداد را تنظیم کرده است. توضیح قرارداد اجاره ای به این صورت است: اجاره قراردادی است که در آن مستاجر با پرداخت مبلغ مشخص شده ای به نام اجاره به صاحب ملک، آن فرد برای مدت معینی مالک منافع ملک شده و می تواند تا پایان مدت اجاره از آن منافع استفاده کند.

بنابراین، قرارداد اجاره ای سه رکن اصلی دارد که آن ها عبارتند از: مستاجر، موجر (مالک ملک) و اجاره بها. پس از انعقاد قرارداد، این نوع قرارداد نیز مانند هر نوع قرارداد دیگری، تکالیف و تعهدات قانونی برای موجر و مستاجر شکل می گیرد. شما می توانید با مراجعه به مقاله «در چه مواردی می توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟» اطلاعات مورد نیاز را به صورت کامل به دست بیاورید.

 

چگونه می توان مالکیت املاک بدون سند را اثبات کرد؟

اثبات مالکیت املاک بدون سند چگونه است؟ سند یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی می باشد که می توان آن را به این صورت تعریف کرد: «هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد، سند نامیده می شود.» اسناد از نظر حقوقی به دو دسته ی سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند اما اسناد رسمی قابلیت اثبات کردن آن ها بسیار ساده تر از اسناد عادی است. همچنین سند رسمی اعتبار بیشتری نیز دارد.

ماده 22 قانون ثبت درباره مالکیت املاک به شکل زیر مقرر می کند: «هنگامی که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت فقط در این شرایط می تواند آن فرد را مالک ملک بشناسد: 1- ملک به نام آن شخص ثبت شده باشد، 2- شخصی که ملک مذکور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، 3- ملک مذکور از مالک رسمی به آن فرد ارث رسیده باشد. سپس طبق این حکم قانون گذار تنها با سند رسمی مالکیت ملک را به رسمیت می شناسد.

دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک

بعضی اوقات ممکن است فرد مالک که مالک رسمی ملک است، فوت کرده باشد. در این صورت اگر بخواهید برای الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست خود را مطرح کنید باید حتما به طرفیت ورسه ی آن شخصی که مالک بوده است را مطرح کنید. بعضی اوقات ممکن است ورسه ی مالک اصلی، گواهی انحصار وراثت را در اختیار شما قرار ندهد یا شما آن را نداشته باشید. با توجه به اینکه شما ذی نفع حساب می شوید، این امکان را دارید که بر اساس مبایعه نامه ای که در اختیار دارید از طریق شورای حل اختلاف درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را مطرح کنید و پس از آن که گواهی انحصار وراثت مالک صادر شد، دادخواست الزام به تنظیم، علیه ورسه ی مالک را مطرح کنید.

برای اطلاعات بیشتر درباره این موضوع، به مقاله «دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت مالک» مراجعه نمایید.

بهترین وکیل زمین در تهران چه وظایفی دارد؟

وظایفی که می توان برای “وکیل املاک و مستغلات” در نظر گرفت قطعاً وظایفی خواهد بود که برای افراد متخصص درباره موضوع ملکی مناسب باشد. هنگامی که مشکل حقوقی با اموال غیر منقول دارید، باید یک وکیل واجد شرایط با مشخصات لازم از جمله سابقه موفقیت در دعاوی و همچنین طرح لایحه جامعی را داشته باشید.

اگر در ذهن خود در مورد اموال غیر منقول سوالی دارید، ما می توانیم با یک جمله به آن سوال پاسخ دهیم. به هر مالی مانند زمین، آپارتمان و … که امکان نقل و مکان نداشته باشند و این دسته از اموال مربوط می شوند؛ به وکلاء ملکی که در حوزه های مختلف زمین کار می کنند، از جمله تنظیم سند رسمی یا دفاع از حق موکل در مورد اموال غیر منقول.

تماس با وکیل ملکی مجموعه 09129445569

سایر موارد در وکیل ملکی تهران